[Brèves] Dispositif « Pinel » : les dispositions encadrant les frais et commissions perçues par les intermédiaires sont renvoyées devant le Conseil constitutionnel

► La question de la conformité à la Constitution du X bis de l'article 199 novovicies du Code général des impôts (N° Lexbase : L7525LXY) dans sa rédaction issue des articles 68 de la loi n° 2017-1837, du 30 décembre 2017, de finances pour 2018 (N° Lexbase : L7952LHY) et 189 de la loi n° 2018-1317, du 28 décembre 2018, de finances pour 2019 (N° Lexbase : L6297LNK) est renvoyée au Conseil constitutionnel.

Ces dispositions concernent l’encadrement des frais et commissions perçus par les intermédiaires dans le cadre d’un investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel ».

⇒ La loi de finances pour 2018 a introduit un mécanisme de plafonnement du montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt « Pinel ».

⇒ La loi de finances pour 2019 a apporté quelques précisions :

• les frais de vente sont bien pris en compte lorsqu’ils sont internalisés par le promoteur, alors même qu’il ne recourt pas à un intermédiaire externe ;
• les frais et commissions sont ceux versés par le promoteur ou le vendeur, ainsi que les coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur ;
• le plafonnement s’applique uniquement aux acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement pour lesquels l’acquéreur demande le bénéfice de la réduction d’impôt ;
• une estimation du montant de ces frais et commissions doit être communiquée à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation du logement, ainsi que dans l’acte authentique, de manière à permettre la vérification effective du respect du plafond relatif aux frais et commissions par rapport au prix du vente ;
• la sanction, en cas de dépassement du plafond, pèse sur le vendeur, cosignataire de l’acte authentique.

⇒ Le décret du 20 décembre 2019 (décret n° 2019-1426, du 20 décembre 2019, pris pour l'application du X bis de l'article 199 novovicies du Code général des impôts et relatif au plafonnement des frais et commissions des intermédiaires intervenant lors d'une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d'impôt prévue à cet article N° Lexbase : L1583LU8) fixe à 10 % du prix de revient d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt le plafond du montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre de cette acquisition. Le décret précise également que l'acquéreur d'un logement ouvrant droit à la réduction d'impôt indique expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d'impôt lors de la signature de l'avant-contrat et dans l'acte authentique d'acquisition du logement.

Ainsi,

• la réduction d'impôt sur le revenu instituée par l'article 199 novovicies du Code général des impôts au bénéfice des contribuables qui acquièrent, sous certaines conditions, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale, est calculée sur la base du prix de revient du bien immeuble, lequel comprend le montant des frais et commissions facturés par les professionnels de l'intermédiation commerciale qui sont intervenus lors de la vente, dans la limite d'un plafond fixé par décret ;
• le vendeur est assujetti, dans le cas où le montant des frais et commissions correspondant au coût des prestations d'intermédiation commerciale est facturé à un montant supérieur à ce plafond, à une amende administrative.

Par suite, « le moyen tiré de ce qu'elles portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment le principe constitutionnel d'égalité devant la loi en ce qu'elles ne soumettent pas à la règle du plafonnement du montant des frais et commissions le coût des prestations commerciales accomplies sans que le vendeur ait recours à un intermédiaire extérieur, et la liberté d'entreprendre en ce qu'elles conduisent à entraver de manière disproportionnée la libre fixation des tarifs des professionnels, soulève une question présentant un caractère sérieux. Il y a lieu, dès lors, de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée ».

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