[Brèves] Application du dispositif sur les clauses abusives à une SCI, professionnel de l’immobilier, non-professionnel de la construction

► Une SCI qui a pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers est un professionnel de l’immobilier, mais ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule est de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion d’un contrat de maîtrise d’oeuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction fait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière, de sorte que la SCI ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article L. 132-1 (N° Lexbase : L6478ABK), devenu l’article L. 212-1 (N° Lexbase : L3278K9B), du Code de la consommation.

Tel est le sens d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 novembre 2019 (Cass. civ. 3, 7 novembre 2019, n° 18-23.259, FS-P+B+I N° Lexbase : A9982ZTU).

L’affaire. Par contrat du 23 septembre 2013, une SCI a confié à un architecte, la maîtrise d’oeuvre complète de la construction d’un bâtiment à usage professionnel, le contrat prévoyant que, même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité au maître d’œuvre. La SCI ayant abandonné son projet, l’architecte l’a assignée en paiement d’une somme correspondant à l’intégralité des honoraires prévus au contrat. L’arrêt d’appel (CA Dijon, 26 juin 2018, n° 16/01677 N° Lexbase : A3433XYS) a déclaré abusive la clause insérée dans le contrat de maîtrise d’oeuvre, en a prononcé la nullité et a rejeté la demande de l’architecte en paiement formée sur le fondement de cette clause.

La décision. Sur pourvoi formé par l’architecte, la Cour de cassation, énonçant la solution précitée, approuve l’arrêt d’appel d’avoir considéré que la SCI n’était pas en l’espèce un professionnel, de sorte qu’elle pouvait se prévaloir des dispositions du Code de la consommation sur les clauses abusives.

Par ailleurs, sur le caractère abusif de la clause, elle approuve également l’arrêt d’appel : la clause litigieuse avait pour conséquence de garantir au maître d’oeuvre, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que fût le volume des travaux qu’il aurait effectivement réalisés, sans qu’il n’en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître de l’ouvrage, qui, s’il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler au maître d’oeuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme, de sorte que cette clause constituait une clause abusive.

Précisions. Cette solution a déjà été retenue par la Cour de cassation qui a identiquement jugé qu'une société civile immobilière, promoteur immobilier, était un professionnel de l'immobilier mais pas un professionnel de la construction, de sorte que cette société devait être considérée comme un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique en application de l'article L. 132-1 du Code de la consommation (Cass. civ. 3, 4 février 2016, n° 14-29.347, FS-P+B N° Lexbase : A3083PKE). Il convient, par ailleurs, de rappeler que dernièrement, la Haute juridiction a précisé que la qualité de non professionnel d’une personne morale s’apprécie au regard de son activité et non de celle de son représentant légal, de sorte que la SCI, ayant pour activité la location de biens immobiliers, avait bien la qualité de non-professionnel qui lui permettait d’opposer le caractère abusif de la clause limitative de responsabilité d’un contrat de travaux liant la SCI à la société en charge des travaux (Cass. civ. 3, 17 octobre 2019, n° 18-18.469, FS-P+B+I N° Lexbase : A9318ZRK ; lire les obs. de F. Julienne N° Lexbase : N1110BYR).

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