[Brèves] Etendue de l'assurance du bailleur en cas de perte totale de la chose louée

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, récemment, précisé que le bailleur d'un bail commercial, qui avait signifié au locataire la résiliation du bail pour perte totale de la chose louée, provoquée par un incendie, ne pouvait prétendre à l'indemnisation de biens qui n'existaient plus au jour de cette résiliation et qui, au jour du sinistre, appartenaient au preneur (Cass. civ. 3, 20 avril 2005, n° 03-20.927, FS-D N° Lexbase : A9635DHC). En l'espèce, en 1997, des locaux à usage commercial, appartenant, pour partie, à une SCI et, pour partie, à M. B., donnés à bail à la Caisse d'épargne et à M. C., ont été détruits par un incendie. Après avoir obtenu de l'assureur des locaux une indemnisation partielle sur la base de diverses expertises, la SCI et M. B. ont assigné cet assureur en paiement d'indemnités complémentaires. Cependant, la cour d'appel a débouté la SCI de sa demande tendant à la condamnation de l'assureur à lui payer une certaine somme à titre d'indemnisation pour la destruction par l'incendie des aménagements, installations, embellissements et améliorations, qui avaient été réalisés dans les locaux lui appartenant par les locataires successifs. La cour d'appel, en effet, a relevé que le bail cédé à la Caisse d'épargne en 1978, et constamment renouvelé par périodes de douze années depuis 1982, comportait une clause selon laquelle "le preneur s'engage à laisser, en fin de bail, tous les améliorations, aménagements et embellissements à la propriété, sans indemnité", et a retenu, interprétant souverainement le sens de cette clause, que les embellissements détruits par l'incendie avaient seulement vocation à devenir la propriété du bailleur en fin de bail. La Cour de cassation l'a approuvée d'avoir déduit que le bailleur ne pouvait prétendre à l'indemnisation de biens qui n'existaient plus au jour de cette résiliation et qui, au jour du sinistre, appartenaient au preneur.

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