[Brèves] Conséquence de l'impossible remise en état des parties en cas d'exécution d'un contrat de crédit-bail immobilier nul: versement d'une indemnité d'occupation

Dans le cas où un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution et, lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, comme la jouissance d'un bien loué, doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation. Telle est la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 8 juillet 2015 (Cass. civ. 3, 8 juillet 2015, n° 14-11.582, FS-P+B N° Lexbase : A7559NMW). En l'espèce, une commune a consenti à une SCI un contrat de crédit-bail immobilier. Se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, la commune a obtenu par ordonnance de référé la constatation de la résolution du contrat aux torts de la SCI et la condamnation de cette dernière à lui verser une provision à valoir sur les loyers échus et une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération des lieux. La SCI a assigné la commune en nullité du contrat de crédit-bail et remboursement des loyers versés, au motif de l'absence d'autorisation délivrée au maire par le conseil municipal pour conduire un tel contrat. Subsidiairement, la commune a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure à l'annulation. La cour d'appel (CA Lyon, 5 novembre 2013, n° 13/03181 N° Lexbase : A9174KN4 ; sur renvoi après cassation Cass. civ. 1, 16 janvier 2013, n° 11-27.837, FS-P+B+I N° Lexbase : A4080I3I) a rejeté la demande de la commune pour la période antérieure au prononcé de l'annulation au motif que, du fait de la restitution de son bien immobilier, la commune, qui a eu la jouissance des loyers versés, fixés à un montant élevé dans le cadre d'un contrat de crédit-bail ayant pour finalité l'acquisition de l'immeuble, ne subit pas d'appauvrissement et n'est pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat. Cependant, au visa de l'article 1108 (N° Lexbase : L1014AB8) et 1884 (N° Lexbase : L2101ABG) du Code civil, la Haute juridiction censure les juges d'appel et énonce que, dans l'hypothèse d'une restitution impossible corrélative à la nullité d'un contrat de crédit-bail immobilier, la partie ayant bénéficié d'une prestation doit verser une indemnité d'occupation.

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