[Brèves] Changement d’usage d'un local d’habitation et Airbnb

► Le changement d’usage dépend de l’affectation de l’immeuble à une date précise ; il ne peut donc pas y avoir de changement illicite s’il n’est pas établi que l’immeuble était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970.

Instaurée dans l’urgence et à titre provisoire par l’ordonnance n° 45-2494, du 11 octobre 1945, puis pérennisée par la loi n° 48-1360, du 1^er septembre 1948 N° Lexbase : L4772AGT, l’interdiction de transformer des locaux d’habitation en une autre forme d’occupation avait pour but de préserver le parc existant de logements dans les centres urbains.

Les exceptions à ce principe étaient soumises à un contrôle sous forme d’autorisations ou de dérogations. Ces changements sont régis par les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L0141LNK, plusieurs fois modifié.

Désormais, il existe deux ensembles de locaux :

• les locaux à usage d’habitation ;
• les locaux à usage autre que l’habitation.

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune où est situé l’immeuble. Le non-respect des démarches entraîne la nullité de plein droit du bail (pour exemple, Cass. civ. 1, 28 octobre 2015, n° 14-17.518, F-P+B N° Lexbase : A5235NUG), raison pour laquelle le respect des dispositions précitées nourrit encore des contentieux comme l’illustre l’arrêt rapporté.

En l’espèce, le maire de la Ville a saisi le Juge judiciaire à l’encontre d’une SCI, propriétaire d’un local à usage d’habitation situé sur sa localité ainsi que son locataire afin de les voir condamnés au paiement d’une amende civile, pour avoir changé l’usage du local, en le louant de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 30 juin 2022, rejette les demandes mais la Ville forme un pourvoi. Elle rappelle que tout local est réputé avoir l’usage pour lequel il était affecté au 1^er janvier 1970 et que cette affectation se prouve par tous moyens. Elle expose qu’en l’espèce cette preuve serait remplie pour la communication d’un formulaire (fiche modèle R) produit postérieurement à cette date.

La Haute juridiction rejette le pourvoi. La preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante (pour exemple, Cass. civ. 3, 28 mai 2020, n° 18-26.366, FS-P+B+I N° Lexbase : A23043MB). Les conseillers ont donc pu souverainement estimer que les pièces produites par la Ville ne permettaient ni d’établir ni de démontrer que le local était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970.

La Ville ne peut donc pas se prévaloir d’un changement d’usage illicite.

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