Ainsi que le précise l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5548IGL), les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. Les charges doivent être distinguées des provisions sur charges (sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat) et des avances (fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Les copropriétaires doivent participer à deux catégories de charges : les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs et les charges relatives à l'entretien, l'administration et la conservation des parties communes, générales et spéciales.

Il convient donc également de distinguer les charges communes générales et spéciales, dans le cas où la copropriété comporte notamment des bâtiments distincts.

En tous les cas, une décision de l'assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour fixer les charges communes de la copropriété.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (loi du 10 juillet 1965, article 14-1 (N° Lexbase : L8298BHS). Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat, sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat (décret, art. 45-1 N° Lexbase : L6859GAB).

Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne. Si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté (décret, art. 43 N° Lexbase : L5546IGI).

En vertu de l'article 14-2 de la loi ([LXB=L5469IGN]), ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux afférentes (décret de 1967, art. 44 N° Lexbase : L6857GA9) :
- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d'amélioration ;
- aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et l'administration des parties communes. afférentes d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Depuis la loi "ALUR" du 17 mars 2014, les copropriétaires des immeubles à usage total ou partiel d’habitation ont l'obligation de constituer un fonds de travaux, sous forme de versement d'une cotisation annuelle destinée à financer des travaux futurs.

Par ailleurs, lorsque le syndic réalise des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il peut, à certaines conditions, demander le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Les sommes appelées à titre de provision sur charges sont dues avant même l'approbation des comptes.

Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre des provisions portent intérêt au profit du syndicat, au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, le non-paiement des provisions résultant du budget provisionnel ainsi que des appels de charges pour travaux non compris dans ce budget rend immédiatement exigible toutes les sommes à devoir au syndicat savoir les provisions non encore échues visées aux articles 14-1 et 14-2 I de la loi de 1965 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes en ce compris les cotisations au fonds de travaux.

Il convient de distinguer deux catégories de charges : les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, dont les modalités de répartition entre les copropriétaires sont différentes. En tout état de cause, ces modalités de répartition prévues par la loi sont d'ordre public, toutes clauses contraires sont donc réputées non écrites.

L'article 10 de la loi (N° Lexbase : L5388GTQ) prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, telles qu'elles résultent de l'article 5 (N° Lexbase : L5382GTI). Aux termes de cet article, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Les dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 sont supplétives lorsqu'il s'agit de déterminer la quote-part des parties communes afférente à chaque lot. Il est en conséquence possible de retenir, pour déterminer la quote-part des parties communes afférente à chaque lot au sens de cet article 5, des critères différents de ceux retenus par cet article (consistance, superficie et situation des lots). Cependant, ces critères sont impératifs lorsqu'il s'agit de répartir les charges de copropriété relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public, renvoyant en effet à l'article 5 de cette loi conférant aux dispositions de ce dernier un caractère d'ordre public (Cass. civ. 3, 21 juin 1977, n° 76-11129 N° Lexbase : A4255CIG ; Cass. civ. 3, 4 avril 2001, n° 99-17.634 N° Lexbase : A1885ATY).

Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont notamment constituées :
- des charges de travaux de réparation, d'entretien et de mise en conformité ;
- des charges de gardiennage, de surveillance et des dispositifs de sécurité ;
- des charges d'éclairage et relatives à l'installation électrique ;
- des charges de nettoyage ;
- des charges relatives à la sortie des ordures ménagères ;
- des charges relatives à la consommation d'eau ;
- des honoraires du syndic ;
- des charges relatives aux frais de fonctionnement administratifs de la copropriété ;
- des primes d'assurance ;
- des charges relatives aux escaliers ;
- des sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de condamnations judiciaires.

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. 
 

L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit a précisé le critère de répartition de la première catégorie de charges en adjoignant au terme « utilité » l’adjectif « objective ». Il s’agit de la consécration d’une jurisprudence constante jusque là : l’utilité s’apprécie de manière objective par rapport au lot considéré (Cass. civ. 3, 22 septembre 2016, n° 15-20.086, F-D  N° Lexbase : A0050R4M), quel que soit l’usage effectif par un copropriétaire du service collectif ou de l’équipement commun (Cass. civ. 3, 16 novembre 2011, n° 10-18.056, FS-D N° Lexbase : A9409HZI).

En revanche, l'absence de raccordement d'un lot à un service collectif ou à un élément d'équipement commun entraîne l'absence de participation aux charges communes pour son propriétaire.

Constituent, notamment, des charges relatives aux services collectifs et les éléments d'équipement commun, les charges d'ascenseur, les charges de chauffage, les charges d'eau chaude, les charges relatives à un service collectif de sécurité...

Dans un certain nombre de cas, la détermination du débiteur des charges peut présenter quelques difficultés. La jurisprudence a ainsi été amenée à préciser un certain nombre de situations.

Dans le cas d'un lot appartenant à des époux, en cas de divorce, les anciens époux restent obligés à l'égard du syndicat des copropriétaires jusqu'à la liquidation et au partage mais sans solidarité, chacun étant tenu à proportion de ses droits dans l'indivision (CA Paris, 16 décembre -2009, n° 08/00361 N° Lexbase : A2640ESL). Toutefois, les époux seront solidaires des dettes de charges en présence d'une clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété (même arrêt). Par ailleurs, si les charges de copropriété sont des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants, elles obligent solidairement les époux à l'égard du syndicat (cf. notamment, Cass. civ. 3, 1er décembre 1999, n° 98-11.726 N° Lexbase : A1240CLI).

S'agissant des copropriétaires indivis, les juges rappellent qu'ils ne peuvent être tenus solidairement au paiement des charges de copropriété qu'en présence d'une clause de solidarité.

En présence de la constitution d'un droit d'usage et d'habitation, Le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation est tenu d'acquitter les charges de copropriété correspondant à des charges d'entretien ; toutefois, aucun texte légal ou règlementaire n'exonère un copropriétaire, qui a constitué un droit d'usage et d'habitation, de l'obligation de paiement des charges ; il peut être condamné in solidum avec le titulaire du droit d'usage à régler un arriéré de charges (Cass. civ. 1, 20 février 2001, n° 98-21.076 N° Lexbase : A3339AR4).

S'agissant du démembrement de propriété, en principe, l'usufruitier n'est tenu qu'aux charges de copropriété correspondant aux travaux d'entretien et le nu-propriétaire, qu'aux charges correspondant aux grosses réparations ; ils ne sont pas débiteurs solidaires de l'ensemble de ces charges. Le syndic doit donc appeler, en principe, les charges auprès de l'usufruitier et du nu-propriétaire en procédant à leur ventilation (travaux d'entretien et grosses réparations). Toutefois, le syndic doit avoir été informé de la constitution de l'usufruit. A défaut, le démembrement du droit de propriété lui est inopposable et il peut réclamer l'intégralité des charges auprès de celui qui avait auparavant la pleine propriété. Par ailleurs, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent être condamnés solidairement à régler l'intégralité des charges de copropriété si le règlement de copropriété contient une clause de solidarité dans cette hypothèse.

En cas d'expropriation, les charges de copropriété sont dues par l'autorité expropriante à compter de la date de la notification au syndic de l'ordonnance d'expropriation, faite conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 (Cass. civ. 3, 11 mai 1994, n° 92-11.578 N° Lexbase : A6795ABB).

Enfin, dans le cas de la vente d'un lot, la répartition des dettes, à l'égard de la copropriété, entre le vendeur et l'acquéreur, se fait conformément aux règles prévues par l'article 6-2 du décret de 1967 (N° Lexbase : L5568IGC).

A certaines conditions, la loi du 10 juillet 1965 reconnaît à l'assemblée générale le droit de procéder à la modification de la répartition des charges de copropriété. En tous les cas, la nouvelle répartition, si elle est décidée, ne peut prendre effet que pour l'avenir (Cass. civ. 3, 11 juillet 2001, n° 99-19.089 N° Lexbase : A2294AUI).

En vertu de l'article 11 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut, en principe, être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans ces deux cas, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Par ailleurs, l'article 25 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4082EZ9) prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun).

A noter, enfin, que l'assemblée générale, statuant à la double majorité prévue à l'article 26 (2/3 des voix), peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration ; l'article 30 (N° Lexbase : L5421GTX) prévoit alors que l'assemblée fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

La loi prévoit deux catégories d'action judiciaire permettant de sanctionner une répartition de charges non conforme à la loi : l'action tendant à faire réputer une clause non écrite et l'action en révision de la répartition des charges. L'action tendant à faire réputer une clause de répartition des charges non écrite suppose l'absence de prise en compte des critères légaux de répartition, alors que l'action en révision sanctionne une prise en compte erronée de ces critères.

- L'action tendant à faire réputer une clause non écrite

Comme le prévoit l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4099EZT), toutes clauses contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, relatives à la répartition des charges, sont réputées non écrites. Dans ce cas, le juge doit procéder à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive (c'est l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété qui a consacré dans la loi la solution, jusqu'alors jurisprudentielle, de l'absence de rétroactivité de la nouvelle répartition des charges).
L'action tendant à faire réputer une clause non écrite est ouverte à tout copropriétaire intéressé, ainsi qu'au syndicat des copropriétaires. L'action n'est soumise à aucune prescription.

- L'action en révision de la répartition des charges

L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5391GTT) prévoit que, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

S'agissant de l'exigibilité des charges communes de copropriété, celles-ci deviennent exigibles à l'issue de la décision d'assemblée générale ayant approuvé les comptes.

Il faut savoir que la notification des décisions de l'assemblée générale ne constitue pas le préliminaire nécessaire et obligatoire à toute réclamation à un copropriétaire de sa quote-part de charges dès lors qu'il a eu connaissance de ces délibérations (Cass. civ. 3, 29 avril 1987, n° 85-18.656 N° Lexbase : A7587AAA).

La décision de l'assemblée générale étant immédiatement exécutoire, les copropriétaires doit régler leurs charges, même si l'assemblée ayant approuvé les comptes fait l'objet d'une action en nullité, cette décision restant opposable tant qu'elle n'a pas été annulée (Cass. civ. 3, 19 juin 2007, n° 06-19.992 N° Lexbase : A8857DWX). L'annulation d'une résolution ayant approuvé les comptes a pour effet d'empêcher l'imputation à chaque copropriétaire de sa part définitive de charges et de dépenses communes (Cass. civ. 3, 24 mars 2009, n° 08-12.278 N° Lexbase : A2118EE8).

A noter que les copropriétaires ne peuvent se prévaloir de l'inexécution des obligations du syndicat pour s'opposer au règlement de ses charges.

C'est le syndic seul qui est chargé du recouvrement des charges communes de copropriété ; cette mission ne peut être confiée à une personne mandatée spécialement à cet effet (Cass. civ. 3, 13 mars 1984, n° 82-16.608 N° Lexbase : A0507AAZ).

En application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4816AHT), le recouvrement des charges est garanti, à l'égard de chaque copropriétaire, en vertu de l'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires sur son lot, ainsi que du privilège prévu par l'article 2332, 1°, du Code civil (N° Lexbase : L1156HIN) en faveur du bailleur.

A noter, également, que l'obligation de participer aux charges est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du Code civil. (N° Lexbase : L9083IZG).

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite "ALUR" (N° Lexbase : L8342IZY), a prévu de sanctionner les copropriétaires débiteurs par l'impossibilité de se porter acquéreur d'un nouveau lot. Ainsi, il est prévu que, préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges, il ne peut conclure la vente, sauf à régulariser sa situation dans un délai de 30 jours.