[Brèves] VEFA et restitution du prix de vente : il faut que le calcul soit précisé dans le contrat

► En l’absence de clarté du contrat de VEFA, il convient de se référer aux dispositions légales et règlementaires ; le calcul de la surface habitable se fait alors par référence à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Les indications relatives à la consistance mentionnées dans l’acte de vente s’entendent de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L8631IAW, excluant les locaux d’une surface inférieure à 1,80 m.

Quoique contestée et contestable, la tolérance du vingtième prévue à l’article 1619 du Code civil N° Lexbase : L1719ABB est :

• toujours applicable à la VEFA (V. pour une jurisprudence antérieure Cass. civ. 3, 24 novembre 1999, n° 98-12.317, publié au bulletin N° Lexbase : A8918CI7) ;
• et ce, quand bien même la vente intervient dans le secteur protégé de l’habitation (V. également Cass. civ. 3, 11 janvier 2012, n° 10-22.924, FS-P+B N° Lexbase : A5272IAI) dans lequel cette disposition doit s’articuler avec les règles impératives prévues notamment aux articles L. 261-11 N° Lexbase : L0016LNW et R. 261-15 N° Lexbase : L3996IZZ du CCH qui ne prévoient eux aucune tolérance ;
• raison pour laquelle les promoteurs stipulent des clauses dites de tolérance, qui ne sont pas jugées abusives au sens des articles L. 132-1 du Code de la consommation N° Lexbase : L1658K7K (Cass. civ. 3, 8 juin 2005, n° 04-11.797, FS-P+B N° Lexbase : A6537DIX).

L’article 1619 du Code civil dispose, en effet, que « l’expression de la mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins (…) ».

La Haute juridiction avait déjà eu l’occasion de le rappeler récemment (Cass. civ. 3, 18 mars 2021, n° 19-24.994, FS-P N° Lexbase : A89444LT) et la présente espèce est l’occasion d’y revenir.

Une SCCV a vendu en l’état futur d’achèvement un bien immobilier à des accédants à la propriété. Se prévalant d’une différence entre la superficie mesurée et celle mentionnée dans l’acte de vente, les accédants à la propriété ont assigné la SCCV en restitution du prix de vente.

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 10 février 2022, condamne la SCCV mais celle-ci forme un pourvoi en cassation. Elle articule que l’acte de vente comporte une clause de tolérance de 5 % dans l’exécution des travaux. En retenant que le contrat de vente ne comporte aucune disposition donnant le détail des modalités de calcul de la surface habitable de l’appartement, la cour d’appel a dénaturé les termes du contrat.

Le pourvoi est rejeté. La Haute juridiction considère que l’ambiguïté de l’acte rend nécessaire son interprétation. Lorsque les clauses contractuelles ne donnent pas le détail des modalités de calcul de la surface habitable et qu’elles ne comportent pas de règles exploitables, il faut se référer aux dispositions de l’article R. 111-2 précité.

La solution mérite d’être approuvée.

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