[Brèves] Cession simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien à des acquéreurs distincts requalifiée en vente soumise au droit de préemption de la SAFER : nullité, oui, mais pas nullité-substitution !

► Constitue une aliénation soumise au droit de préemption de la SAFER, l’acte emportant la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens concernés, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il avait pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété, même si l’usufruit et la nue-propriété étaient cédés à deux personnes distinctes.

► En revanche, si la SAFER est alors en mesure d’obtenir l’annulation de la vente, elle ne saurait être substituée aux acquéreurs, dès lors -forcément- que le notaire avait envoyé à la SAFER, une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente.

Tels sont les enseignements délivrés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 31 mai 2018 (Cass. civ. 3, 31 mai 2018, n° 16-25.829, FS-P+B+I N° Lexbase : A8192XP4).

En l’espèce, par lettre du 30 août 2012, le notaire instrumentaire avait informé la SAFER de la vente de l’usufruit à un particulier et de la nue-propriété à un GFA ; par acte dressé le 17 septembre 2012, il avait authentifié cette cession ; la SAFER s’était prévalue de son droit de préemption et avait saisi le tribunal de grande instance en annulation de la vente et substitution aux acquéreurs ; ces derniers faisaient grief à l’arrêt d’annuler la vente.

En vain. La Cour suprême approuve les juges d’appel qui, ayant retenu, sans dénaturation, que l’acte du 17 septembre 2012 emportait la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens concernés, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il avait pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété, même si l’usufruit et la nue-propriété étaient cédés à deux personnes distinctes, et n’étant pas tenus de procéder à une recherche d’intention frauduleuse que leurs constatations rendaient inopérante, en ont exactement déduit que l’aliénation était soumise au droit de préemption de la SAFER et devait être annulée pour avoir méconnu les prérogatives d’ordre public qui en résultent (en ce sens, tout récemment : Cass. civ. 3, 15 février 2018, n° 16-21.240, F-D N° Lexbase : A7690XD8 ; pour comprendre la solution, il faut rappeler que ces décisions ont été rendues sous l’empire du droit antérieur, applicable au moment de la vente litigieuse, dont il résultait que le droit de préemption de la SAFER ne pouvait jouer, hormis le cas de fraude, à l'occasion de la vente de la nue-propriété ou de l'usufruit d'un bien rural ; désormais, les SAFER peuvent, depuis la loi d’avenir du 13 octobre 2014 N° Lexbase : L4151I4I, en vertu de l’article L. 143-1 N° Lexbase : L1806LCU, exercer leur droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des biens entrant dans le champ d'application du droit de préemption).

En revanche, l’arrêt est censuré  en ce qu’il disait que la SAFER serait substituée aux acquéreurs au prix mentionné dans la vente. En effet, dès lors qu’ils avaient relevé que le notaire avait envoyé une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente, les juges n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations au regard des articles L. 412-10 (N° Lexbase : L4064AEA), R. 143-9 (N° Lexbase : L4780IST) et R. 143-20 (N° Lexbase : L0757HPQ) du Code rural et de la pêche maritime, ces deux derniers dans leur rédaction applicable à la cause (cf. l’Ouvrage «Droit rural» N° Lexbase : E8781E94 et N° Lexbase : E8882E9T)

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