COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 04 NOVEMBRE 2011
N° 2011/ 463
Rôle N° 10/13331
S.C.I. PROIMO
C/
Syndicat des copropriétaires DOMAINE DES BASTIDES
S.A.R.L. SOLAFIM
Grosse délivrée
le
à la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN
la S.C.P. BLANC-CHERFILS
Décision déférée à la Cour
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 24 juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/09248.

APPELANT
S.C.I. PROIMO, C/ Monsieur Philippe ... - PLAN-DE-CUQUES, agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,
représenté par la S.C.P. BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour, plaidant par la SELARL BAFFERT PENSO & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Syndicat des copropriétaires DOMAINE DES BASTIDES, MARSEILLE, agissant poursuites et diligences de son syndic S.A.R.L. LOGESY - MARSEILLE,
représenté par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, ayant Me Frédéric ..., avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.R.L. MARSEILLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié,
défaillante
*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 octobre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2011.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Magistrat Rédacteur Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2011,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***
FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
***
La S.C.I. PROIMO a réalisé, sur un terrain situé au à Marseille, un programme immobilier dénommé 'Le Domaine des Bastides' consistant en la construction d'un immeuble de vingt huit logements, d'un autre de quatre logements et de deux maisons individuelles. En l'état d'un règlement institué le 30 juillet 2003, cet ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété.
Ce règlement prévoyait que la S.C.I. PROIMO serait syndic de cette copropriété jusqu'à la première assemblée générale des copropriétaires. Cependant, la commercialisation des lots s'étant faite sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement, et la construction effective étant proche de son achèvement, la S.C.I. PROIMO, comme cela résulte d'un courrier du 5 avril 2005, a nommé en qualité de syndic provisoire la S.A.R.L. SOLAFIM, lui délégant son pouvoir comme cela résulte d'une attestation émanant d'elle et datée du 13 mai 2005. Puis, le 8 septembre 2005, était établi deux procès verbaux, l'un intitulé PV de réception des parties privatives et le second 'Livraison des parties communes'. Il résulte de ce second procès-verbal qu'étaient présents le maître de l'ouvrage (Monsieur ...), le cabinet SOLAFIM (pour le conseil syndical') et le maître d'oeuvre, Monsieur ... représentant la S.C.P. d'architecture MAURY & VENTURA. Ce document comporte un certain nombre d'observations relatives à des désordres et des non-finitions imputables à divers corps d'état avec en regard mention de l'entreprise concernée.
Le 10 janvier 2006, la S.A.R.L. SOLAFIM convoquait les copropriétaires à la première assemblée générale qui devait se réunir le 26 janvier 2006 et au cours de laquelle, les copropriétaires ayant à choisir, en qualité de syndic, entre la dite S.A.R.L. SOLAFIM et le cabinet LO.GE.SY, c'était ce dernier, le cabinet LO.GE.SY, qui était désigné.
Par exploit délivré le 31 août 2007, le syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' a fait assigner la S.C.I. PROIMO et la S.A.R.L. SOLAFIM à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Marseille pour voir prononcer la nullité du procès-verbal de réception du 8 septembre 2005 et le voir déclarer inopposable à lui.

La S.C.I. PROIMO et la S.A.R.L. SOLAFIM ayant soulevé au principal l'irrecevabilité de l'action et ayant, à titre subsidiaire, conclu au débouté, par jugement prononcé le 24 juin 2010, le Tribunal de grande instance de Marseille
- rejetait l'exception d'irrecevabilité,
- annulait le procès-verbal de réception du 8 septembre 2005,
- condamnait la S.C.I. PROIMO à payer au syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboutait les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamnait encore la S.C.I. PROIMO aux dépens.
***

Par déclaration au greffe de la présente Cour le 13 juillet 2010, la S.C.I. PROIMO a interjeté appel de ce jugement prononcé le 24 juin 2010 par le Tribunal de grande instance de Marseille, intimant le syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' et la S.A.R.L. SOLAFIM.
Elle entend
- que le jugement entrepris soit infirmé,
- que l'action soit déclarée irrecevable,
- qu'à titre subsidiaire l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' soient rejetées,
- qu'il soit condamné à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- qu'il soit encore condamné aux dépens de première instance et d'appel.
***
Le syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides'demande à la Cour
- de confirmer le jugement entrepris,
- d'annuler la désignation de SOLAFIM comme syndic provisoire,
- de dire que le procès-verbal de réception du 8 septembre 2005 lui est inopposable,
- de condamner solidairement la S.C.I. PROIMO et la S.A.R.L. SOLAFIM à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner encore avec la même solidarité aux dépens d'appel.
***
Bien qu'assignée à comparaître devant la présente Cour par exploit délivré le 19 octobre 2010 à une personne habilitée à recevoir l'acte, la S.A.R.L. SOLAFIM n'a pas constitué avoué.
***

MOTIFS DE LA DÉCISION
*
Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1/ Attendu que la S.A.R.L. SOLAFIM qui n'a pas constitué avoué, ayant été assignée à comparaître devant la présente Cour par exploit délivré à une personne habilitée à recevoir l'acte, il y a lieu de statuer par arrêt réputé contradictoire ;
2/ Attendu, sur la recevabilité, que si c'était à tort que le premier juge, relevant qu'une résolution d'assemblée générale avait autorisé le syndic à entamer une procédure au fond en vue de faire annuler la nomination du syndic, la S.A.R.L. SOLAFIM, signataire du procès-verbal de réception des parties communes, alors, en fait, que l'action portait sur l'annulation du procès-verbal de réception du 8 septembre 2005 et alors, en droit, que l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice doit être précise et qu'en l'espèce elle ne prévoyait pas la poursuite de la nullité du procès-verbal litigieux, il n'en demeure pas moins qu'il est loisible au syndicat des copropriétaires de se faire autoriser à posteriori, en cours même de procédure, ce qu'il a sans conteste fait en l'espèce (cf. PV d'AG des 2 juin et 14 septembre 2010), d'où il résulte que son action est désormais régulière et doit être reçue ;
3/ Attendu qu'est demandée l'annulation d'un acte qualifié par les parties de 'procès-verbal de réception' mais en réalité intitulé 'Livraison des parties communes' et auquel n'ont pas participé les différentes entreprises, en sorte que la portée de cet acte n'est pas nécessairement celle que semble lui accorder la S.C.I. PROIMO et le syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' ;
Attendu, quoiqu'il en soit et dès lors que cette question de la portée de l'acte n'est pas soumise à la Cour, qu'il n'en demeure pas moins que la livraison des parties communes par le maître d'ouvrage initial a, en tout état de cause, des conséquences juridiques, en sorte que l'intérêt à en demander la nullité ou l'inopposabilité est patent ;
Attendu, à cet égard, qu'il se déduit des articles 17 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, sauf la situation prévue et régie par l'article 47 du Décret du 17 mars 1967 que l'on ne retrouve pas en l'espèce, étant rappelé qu'en application de l'article 43 de la Loi, les articles 17 et 18 susvisés sont d'ordre public en sorte qu'en application de cet article 43, toutes clauses contraires sont réputées non écrites, d'où il résulte qu'est nulle et de nul effet la clause dont excipe la S.C.I. PROIMO qui figure dans les contrats de vente en état futur d'achèvement et selon laquelle l'acquéreur donne mandat à la dite S.C.I. PROIMO désigné par le règlement de copropriété à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire qui aura tout pouvoir aux fins de procéder au nom de l'acquéreur à la constatation du parachèvement des ouvrages des parties communes ;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' l'acte intitulé 'Livraison des parties communes' établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (Monsieur ...), le cabinet SOLAFIM et Monsieur ... représentant la S.C.P. d'architecture MAURY & VENTURA ;
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement prononcé le 24 juin 2010 par le Tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. PROIMO et la S.A.R.L. SOLAFIM,
Reçoit l'action,
Réforme ce jugement pour le surplus,
Déclare inopposable au syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' l'acte intitulé 'Livraison des parties communes' établi le 8 septembre 2005, entre le maître de l'ouvrage (Monsieur ...), le cabinet SOLAFIM et Monsieur ... représentant la S.C.P. d'architecture MAURY & VENTURA,
Condamne la S.C.I. PROIMO à payer au syndicat des copropriétaires 'Le Domaine des Bastides' la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne encore aux dépens de première instance et d'appel, ordonne distraction de ceux d'appel au profit de la S.C.P. BLANC - CHERFILS, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT S. AUDOUBERT J-P. ASTIER