2-1. La naissance du syndicat des copropriétaires

• Art. L711-2, Code de la construction et de l'habitation
  Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer les données mentionnées à l'article 711-2 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que toute modification les concernant.
• Art. L711-2, Code de la construction et de l'habitation
  Figurent ainsi au registre :
  - le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
  - si le syndicat fait l'objet d'une procédure d'alerte et/ou d'administration provisoire et/ou de plan de sauvegarde ;
  - si le syndicat fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ou de procédure d'injonction afférente.
• Art. L711-2, Code de la construction et de l'habitation
  Figurent également au registre les principales données concernant la copropriété devant permettre :
  1° De connaître la situation financière de la copropriété ;
  2° De connaître les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires ;
  3° Aux services de l'Etat et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d'accompagnement des copropriétés en difficulté ;
  4° D'informer de l'existence d'un dépôt de plainte ou d'une condamnation sur le fondement de l'article 225-14 du Code pénal N° Lexbase : L1025MMW ou de l'article 3-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou d'un refus d'autorisation préalable de mise en location d'un logement sur le fondement de l'article L. 635-3 du présent code N° Lexbase : L1067MMH, si le syndic en a connaissance.
• Art. R711-8, Code de la construction et de l'habitation
  Le dossier d'immatriculation de la copropriété est constitué des données déclarées par les télédéclarants, ainsi que des attestations délivrées par le teneur mentionnées à l'article R. 711-15.
• Art. R711-8, Code de la construction et de l'habitation
  Arrêté du 10 octobre 2016
  Les déclarations sont réalisées au moyen d'un formulaire mis en ligne sur le site internet du registre, ou par la transmission de fichiers d'un format conforme aux spécifications d'un cahier des charges approuvé par l'arrêté du 10 octobre 2016 (cf. annexe 8) et mis à disposition sur le site internet du registre, à l'adresse suivante : www.registre-coproprietes.gouv.fr.Précisions

  - CCH, art. R. 711-9 (N° Lexbase : L9844K9H) :

  I.-Lors de l'immatriculation initiale, le syndic ou l'administrateur provisoire déclare au registre les informations mentionnées au II de l'article L. 711-2 (N° Lexbase : L8846IZN) ainsi que les éléments nécessaires à la caractérisation de son statut juridique.

  II.-Les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat mentionnées au 1° du III de l'article L. 711-2 sont les informations relatives à l'exercice comptable, le montant du budget prévisionnel, des provisions pour travaux, des dettes du syndicat à l'égard des fournisseurs et des impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède un seuil fixé par arrêté du ministre chargé du logement (ce seuil est fixé à 300 euros par l'article 5 de l'arrêté du 10 octobre 2016 N° Lexbase : L7763LAR), la présence d'employés du syndicat s'il y en a. Les informations financières déclarées sont celles issues des comptes du dernier exercice comptable clos et approuvés par l'assemblée générale.

  Les syndicats de copropriétaires relevant du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5470IGP), ne sont pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

  III.-Les données essentielles relatives au bâti mentionnées au 2° du III de l'article L. 711-2 sont le nombre de bâtiments avec leur étiquette énergétique si elle est disponible, le nombre d'ascenseurs, la période de construction et la nature du chauffage de l'immeuble.

  IV.-La définition et le format des données demandées sont précisés par l'arrêté prévu à l'article R. 711-21, soit l'arrêté du 10 octobre 2016 (N° Lexbase : L7763LAR ; cf. annexe 4).

  V.-Lorsque à la date prévue par le I de l'article 53 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (N° Lexbase : L8342IZY), l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires soumis à l'obligation d'immatriculation n'est pas achevé et qu'il s'agit de son premier exercice comptable, certaines des données mentionnées au II, dont la liste est précisée par l'arrêté du 10 octobre 2016 (N° Lexbase : L7763LAR ; cf. annexe 5), ne sont pas requises pour l'immatriculation initiale.

  - CCH, art. R. 711-10 (N° Lexbase : L9845K9I) :

  Le syndic ou l'administrateur provisoire procède à la déclaration annuelle des informations mentionnées au II de l'article R. 711-9 dans un délai de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les compte de l'exercice clos ont été approuvés.

  Les autres informations mentionnées à l'article R. 711-9 sont actualisées par le représentant légal en exercice, au moment de la déclaration annuelle des informations financières, si leur contenu change.

  - CCH, art. R. 711-11 (N° Lexbase : L9846K9K) :

  I.-Lors de l'immatriculation des immeubles mis en copropriété, le notaire transmet au teneur du registre les informations mentionnées au 1° du II de l'article L. 711-2 (N° Lexbase : L8846IZN) et, s'il en dispose, les autres informations mentionnées au I et au III de l'article R. 711-9 ainsi que les données d'identification du syndic provisoire.

  II.-Dans le cas de l'immatriculation d'office prévue à l'article L. 711-4 (N° Lexbase : L8848IZQ), le notaire transmet au teneur du registre les informations mentionnées au 1° du II de l'article L. 711-2, les coordonnées du syndic lorsque celui-ci a été désigné et, lorsqu'elles figurent dans les documents annexés à la promesse de vente, les autres informations mentionnées au I et III de l'article R. 711-9.

  La définition des informations et des données d'identification mentionnées à l'article R. 711-11 que les notaires sont tenus de fournir figure en annexe 7 de l'arrêté du 10 octobre 2016 (N° Lexbase : L7763LAR).

  - CCH, art. R. 711-12 (N° Lexbase : L9847K9L) :

  A l'issue de la déclaration initiale d'immatriculation effectuée en application des dispositions des articles R. 711-9 et R. 711-11, le teneur du registre attribue un numéro d'immatriculation au syndicat de copropriétaires concerné.

  - CCH, art. R. 711-13 (N° Lexbase : L9848K9M) :

  I.-Lorsque l'immatriculation des immeubles mis en copropriété a été effectuée par le notaire, le syndic provisoire, s'il n'est pas confirmé par l'assemblée générale dans ses fonctions de syndic, déclare les données d'identification du représentant légal qui lui succède dans un délai d'un mois à compter de la désignation de celui-ci.

  Lorsque le syndic désigné effectue la demande de rattachement en fournissant le numéro d'immatriculation du syndicat de copropriétaires, le teneur du registre vérifie la conformité de la demande avec les informations déclarées par le syndic provisoire.

  II.-Si le rattachement est contesté par le syndic provisoire ou toute personne qui y a intérêt, le teneur du registre demande les pièces justificatives mentionnées au dernier alinéa de l'article R. 711-3 (N° Lexbase : L9838K9A) (la durée de conservation des pièces justificatives est de 6 mois à compter de leur transmission ; cf. arrêté du 10 octobre 2016, art. 7 N° Lexbase : L7763LAR). En cas d'irrégularité, le teneur du registre annule le rattachement, et le cas échéant, supprime les déclarations indûment réalisées.

  III.-Le syndic déclare les données mentionnées au I et au III de l'article R. 711-9 que le notaire n'a pu déclarer au registre.

  - CCH, art. R. 711-14 (N° Lexbase : L9849K9N) :

  Lorsqu'une immatriculation d'office a été effectuée par le notaire, le teneur du registre met en demeure le syndic, si celui-ci est désigné, de déclarer les données mentionnées aux articles R. 711-2 (N° Lexbase : L9837K99) et R. 711-3 que le notaire n'a pu déclarer au registre. Le syndic ne déclare toutefois les informations mentionnées au II de l'article R. 711-9 que si les comptes de l'exercice clos précédant sa désignation ont été approuvés.

  En cas d'absence de représentant légal au moment de l'immatriculation d'office, le syndic désigné ou l'administrateur provisoire nommé ultérieurement procède, dans un délai d'un mois à compter de sa désignation, aux formalités mentionnées à l'article R. 711-6.

  - CCH, art. R. 711-15 (N° Lexbase : L9850K9P) :

  Le teneur du registre porte au dossier d'immatriculation la date et l'heure de la dernière modification.

  Les télédéclarants reçoivent, pour chacune des formalités prévues aux sections 1 et 2 du présent chapitre, un courrier électronique les informant des suites données à leur déclaration ainsi qu'une attestation lorsque cette déclaration a donné lieu à une inscription des informations communiquées au registre. Ce dernier document atteste que l'auteur de la télédéclaration a satisfait à l'obligation d'immatriculation initiale du syndicat de copropriétaires ou à l'obligation de mise à jour annuelle du dossier d'immatriculation.

  Les données déclarées en application de l'article L. 711-2 sont conservées dans le système d'informations pendant une durée de cinq ans à compter de leur inscription au registre, à l'exception des informations mentionnées au 1° du II et au 2° du III de cet article qui sont conservées sans limite de durée sauf en cas de disparition du syndicat. Dans ce cas, les données sont conservées pendant une durée maximale de trois ans après la date de déclaration de disparition du syndicat.

  La durée de conservation de l'attestation mentionnée à l'article R. 711-15 du même code est fixée, par l'article 7 de l'arrêté du 10 octobre 2016 (N° Lexbase : L7763LAR), comme suit :

  1° Pour l'attestation d'immatriculation initiale, sans limite sauf en cas de disparition du syndicat. Dans ce cas, l'attestation est conservée pendant trois ans après la date déclarée du fait générateur emportant la disparition du syndicat ;

  2° Pour les attestations de mise à jour du dossier d'immatriculation, cinq ans suivant leur établissement.

• Arrêté du 10 octobre 2016
  Toute modification des données contenues dans le traitement automatisé fait l'objet d'un enregistrement comprenant l'identification de l'utilisateur, la date, l'heure et la nature de l'intervention dans ledit traitement. Les informations relatives à cet enregistrement sont conservées pendant cinq ans.
• Droit d'accès, de rectification et d'opposition
• Arrêté du 10 octobre 2016
  Les droits d'accès et de rectification prévus par les articles 39 et 40 de la loi du 6 janvier 1978 susvisée s'exercent auprès du teneur du registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.
• Arrêté du 10 octobre 2016
  Le droit d'opposition prévu à l'article 38 de la loi du 6 janvier 1978 susvisée ne s'applique pas au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.

2-2. La disparition du syndicat des copropriétaires

• Art. R711-16, Code de la construction et de l'habitation
  Art. R711-3, Code de la construction et de l'habitation

  
  Arrêté du 10 octobre 2016

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  Les syndics et les administrateurs provisoires ont accès à l'ensemble des données portées au registre relatives aux syndicats de copropriétaires dont ils sont les représentants légaux et pour lesquels ils ont obtenu le rattachement de compte prévu à l'article R. 711-3.
• Art. R711-16, Code de la construction et de l'habitation
  Art. L711-2, Code de la construction et de l'habitation

  
  Arrêté du 10 octobre 2016

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  Les notaires ont accès aux informations mentionnées au 1° du II de l'article L. 711-2 pour l'ensemble des syndicats de copropriétaires.
• Art. L711-3, Code de la construction et de l'habitation
  Art. L711-5, Code de la construction et de l'habitation
  Pour faciliter l'information des acquéreurs de lots de copropriété et accomplir la mission qui leur est confiée en application de l'article L. 711-5, les notaires ont accès à l'ensemble des données du registre.
• Art. R711-16, Code de la construction et de l'habitation
  Les établissements publics de l'Etat chargés de la mise en oeuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées ont accès à l'ensemble des données du registre relatives aux syndicats de copropriétaires, sur demande formulée auprès du teneur du registre.
• Art. R711-16, Code de la construction et de l'habitation
  Les collectivités territoriales et leurs groupements, pour les besoins de la mise en oeuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, ont accès, à leur demande, aux informations relatives aux copropriétés situées sur le territoire qu'elles administrent.
• Art. R711-16, Code de la construction et de l'habitation
  Art. R711-21, Code de la construction et de l'habitation

  
  Arrêté du 10 octobre 2016

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  L'arrêté du 10 octobre 2016 précise les modalités de consultation du fichier et définit notamment les conditions dans lesquelles les demandes d'ouverture d'accès et de consultation sont formulées auprès du teneur du registre, le délai maximal de réponse à ces demandes ainsi que, le cas échéant, les modalités de couverture des coûts occasionnés par ces demandes.Précisions

  L'article 9 de l'arrêté du 10 octobre 2016 (N° Lexbase : L7763LAR) précise que les établissements publics de l'Etat mentionnés au troisième alinéa du I de l'article R. 711-16 (N° Lexbase : L9851K9Q) ainsi que les collectivités territoriales et leurs groupements formulent leurs demandes d'accès auprès du teneur du registre mentionné à l'article 2.

  Leur demande précise la qualité du demandeur, le périmètre géographique de leur intervention et la finalité de l'utilisation des données. Ils s'engagent à réutiliser celles-ci conformément aux règles générales d'utilisation des données publiques définies dans la loi du 17 juillet 1978.

  Le teneur donne accès, gratuitement, aux informations dans un délai maximum d'un mois soit en fournissant un fichier, soit en fournissant un accès sécurisé avec un identifiant personnel et un mot de passe.

• Art. L711-2, Code de la construction et de l'habitation
  Les informations mentionnées au II de l'article L. 711-2 sont portées à la connaissance du public.
• Art. R711-17, Code de la construction et de l'habitation
  Art. L711-2, Code de la construction et de l'habitation
  Les informations prévues au 1° du II de l'article L. 711-2 sont librement consultables par le public, à l'exception du nom du syndic et du nombre de lots de la copropriété.
• Art. R711-17, Code de la construction et de l'habitation
  Art. R711-21, Code de la construction et de l'habitation

  
  Arrêté du 10 octobre 2016

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  Les données mises à la disposition du public sont consultables ou téléchargeables sans formalités préalables et selon des modalités précisées par l'article 10 de l'arrêté du 10 octobre 2016.Précisions

  I. - A compter du 1er juillet 2017, les données du registre mentionnées au premier alinéa de l'article R. 711-21 du Code de la construction et de l'habitation sont mises à la disposition du public selon les modalités suivantes :

  1° Par téléchargement sur la plate-forme ouverte des données publiques françaises ;

  2° Par consultation de l'annuaire des copropriétés disponible sur le site internet du registre des copropriétés.

  II. - Le teneur met à la disposition du public, sur le site internet du registre des copropriétés, des données statistiques qu'il produit, agrégées à des seuils ne permettant pas l'identification des copropriétés.

5-1. Le syndicat coopératif

5-1-1. La constitution d'un syndicat coopératif

• Art. 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Mention obligatoire du règlement de copropriété. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
• Art. 17-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

  
  Art. 25-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

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  Décision de l'assemblée générale. L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
• Art. 41, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Obligation de mentionner la forme coopérative. Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative.

5-1-2. L'administration d'un syndicat coopératif

• Art. 17-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Conseil syndical obligatoire. Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci.
• Art. 17-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Syndic et vice-président. Le syndic est élu par les membres du conseil syndical et choisi parmi ceux-ci.
• Art. 17-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndic exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical.
• Art. 17-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
• CA Paris, 23e, B, 09-04-2009, n° 07/18782
  Le syndic et les membres du bureau peuvent être élus par un seul et même vote.
• Cass. civ. 3, 13-01-2009, n° 07-11.935, F-D
  Le délai de contestation de l'élection du syndic est celui de deux mois visé à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
• CA Paris, 23e, B, 09-04-2009, n° 07/18782
  Voir contra, la cour d'appel de Paris estimant que le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, ne s'applique qu'aux contestations des décisions d'assemblée générale.
• Art. 17-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.
• Art. 41, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Lien entre les fonctions de syndic et de vice-président et la qualité de membre du conseil syndical. En aucun cas, le syndic et le vice-président, s'il existe, ne peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.
• Cass. civ. 3, 21-11-1978, n° 77-14719
  Le syndic, qui ne peut conserver ses fonctions après l'expiration de son mandat de membre du conseil syndical, ne peut continuer à gérer l'immeuble jusqu'à la désignation d'un nouveau syndic.
• Cass. civ. 3, 26-04-2006, n° 05-11.986, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 13-01-2009, n° 05-12.741, F-D
  Est irrecevable l'action diligentée par un syndic dépourvu de qualité pour agir à la suite de l'annulation de l'élection du conseil syndical dont il est nécessairement membre.
• Cass. civ. 3, 17-11-1999, n° 98-14.687
  En cas de contestation de l'élection des membres du conseil syndical, le syndic demeure toutefois valablement désigné tant que l'annulation de cette élection n'est pas définitive.
• Art. 42, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 27, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Syndicat secondaire. Le syndic peut décider de la constitution d'un syndicat secondaire, dans les conditions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
• Art. 42, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Délégation de tâches à une union coopérative. Le syndic peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs.

5-1-3. Le contrôle des comptes d'un syndicat coopératif

• Art. 17-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
• Art. 42-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 24, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  L'assemblée générale désigne, à la majorité de l'article 24, le ou les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes.
• Art. 42-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Obligation de rendre compte chaque année. Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission.
• Art. 42-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Durée du mandat. Le mandat du ou des copropriétaires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
• Art. 42-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Indépendance vis-à-vis du syndic ou du conseil syndical. Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil de solidarité.

5-1-4. La création d'unions coopératives

• Art. 42-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Les syndicats de forme coopérative peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion.
• Art. 42-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Ces unions coopératives sont soumises aux dispositions relatives aux unions de syndicats des copropriétaires.
• Art. 42-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier.

5-2. Le syndicat secondaire

5-2-1. L'objet du syndicat secondaire

• Art. 27, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Objet légal limité. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 14-12-1982, n° 81-13737
  L'objet d'un syndicat secondaire étant limité à la gestion, l'entretien et l'amélioration interne des bâtiments pour lesquels ils ont été constitués, il ne peut agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l'ensemble de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 30-06-1992, n° 90-17.436
  Un syndicat secondaire ne peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (en l'espèce, il s'agissait d'une interdiction d'accéder aux garages souterrains par un certain accès).
• Cass. civ. 3, 11-05-2000, n° 98-17.268
  Le syndicat secondaire qui a, aux termes de l'assemblée le constituant, la mission de défendre les intérêts du syndicat secondaire et notamment des propriétaires sinistrés à la suite d'un incendie, a qualité pour exercer une action contre l'assureur.
• CA Paris, 23e, B, 18-09-2008, n° 07/17918
  Le syndicat secondaire, représenté par son syndic, n'a pas qualité pour convoquer une assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal.
• Art. 27, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 24, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Extension de l'objet par décision d'AG. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
• Cass. civ. 3, 28-01-1998, n° 95-21.590
  Faute d'une extension de l'objet du syndicat secondaire, celui-ci ne peut voter sur une question qui n'entre pas au sens strict dans sa mission (en l'espèce, l'entretien des espaces verts dont la copropriété réunie en syndicat secondaire a la jouissance).

5-2-2. Les conditions de constitution d'un syndicat secondaire

• Art. 27, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
• Décision d'une assemblée générale spéciale
• Cass. civ. 3, 22-09-2004, n° 03-10.069, FS-P+B+I
  Cass. civ. 3, 08-06-2006, n° 05-11.190, FS-P+B

  
  CA Paris, 23e, B, 24-05-2007, n° 06/16151

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  Convocation d'une assemblée spéciale. La constitution d'un syndicat secondaire ne peut être décidée que par une assemblée générale spéciale des copropriétaires concernés. Une telle décision ne peut être implicite et ne relève pas de la compétence de l'assemblée générale des copropriétaires.
• CA Paris, 23e, B, 08-11-2007, n° 07/01400
  Aucun texte n'impose que l'assemblée spéciale, qui doit statuer sur la constitution d'un syndicat secondaire, soit convoquée par le syndic du syndicat principal. Elle peut être convoquée par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire.
• Cass. civ. 3, 28-01-2016, n° 14-29.582, FS-D
  L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 exclut que le propriétaire de tous les lots d'un bâtiment puisse obtenir la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires.
• Art. 27, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Majorité. La constitution d'un syndicat secondaire est votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 04-02-2004, n° 02-14.742, FS-P+B
  Publicité foncière (non). La constitution d'un syndicat secondaire ne résulte que des votes de l'assemblée spéciale et ne dépend pas des formalités de publicité foncière.
• Pluralité de bâtiments
• Cass. civ. 3, 20-11-2007, n° 07-12.000, F-D
  Cass. civ. 3, 20-05-2009, n° 07-22.051, FS-P+B

  
  Cass. civ. 3, 02-12-2009, n° 08-19.870, FS-D

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  Batiments séparés. En l'absence de bâtiments séparés, il ne peut être constitué de syndicat secondaire.
• Cass. civ. 3, 26-02-1997, n° 95-12.709, inédit, Rejet
  L'unicité du gros oeuvre de deux bâtiments empêche de constater l'existence de parties indépendantes et donc l'existence d'immeubles séparés susceptibles de se constituer en syndicat secondaire.
• Cass. civ. 3, 02-10-2001, n° 00-12.525
  La surélévation d'un immeuble n'emporte pas création d'un bâtiment distinct et ne permet donc pas la création d'un syndicat secondaire.
• Cass. civ. 3, 12-07-2018, n° 17-26.133, FS-P+B+I
  Aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d'un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficulté pour l'ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.
• Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 14-25.987, FS-D
  Si l'"imbrication" d'un bâtiment dans un autre peut faire obstacle à la reconnaissance d'une pluralité de bâtiments, l'obturation des communications entre ces deux bâtiments, peut rendre obsolète la mention d'une telle "imbrication" dans le règlement de copropriété.
• CA Paris, 14e, B, 28-11-2008, n° 08/09870
  Ensemble des lots d'un bâtiment. Un syndicat secondaire ne peut être composé que de l'ensemble des lots d'un ou plusieurs bâtiments et non pas de certains des lots de plusieurs bâtiments.
• CA Paris, 23e, B, 11-10-2007, n° 07/00489
  Cass. civ. 3, 20-05-2009, n° 07-22.051, FS-P+B
  Sanction en l'absence de pluralité de bâtiments. Est nulle la constitution d'un syndicat secondaire en application d'une clause du règlement de copropriété, elle-même devant être réputée non écrite, compte tenu de l'absence de pluralité de bâtiments.
• Cass. civ. 3, 20-05-2009, n° 07-22.051, FS-P+B
  La mise en cause de l'existence d'un syndicat secondaire n'a d'effet que pour l'avenir.
• Cass. civ. 3, 20-05-2009, n° 07-22.051, FS-P+B
  En effet, même s'ils ont été créés en application d'une clause du règlement de copropriété ensuite réputée non écrite, ils ont néanmoins acquis dès leur constitution et jusqu'à leur suppression une personnalité juridique opposable aux tiers.

5-2-3. Les effets de la constitution d'un syndicat secondaire

• Art. 27, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Personnalité civile. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
• CA Paris, 23e, B, 13-03-2008, n° 07/09797
  Le fait que les copropriétaires, membres du syndicat secondaire, n'aient pas jugé utile de le réunir de manière spécifique en assemblée pendant plusieurs années n'implique pas "l'inexistence au plan pratique" dudit syndicat.
• Cass. civ. 3, 26-01-2005, n° 03-12.690, FS-D
  Subsistance du syndicat principal. La constitution d'un syndicat secondaire n'a pas d'incidence sur le syndicat principal.
• Cass. civ. 3, 10-03-1981, n° 79-15801
  Charges spéciales. La création d'un syndicat secondaire implique la spécialisation des charges de copropriété.
• CA Paris, 4, 2, 17-03-2010, n° 08/18487
  Le syndicat des copropriétaires principal est irrecevable à demander le paiement des charges communes générales de l'immeuble au syndicat secondaire, qui, bien que doté de la personnalité juridique, n'est pas lui-même membre du syndicat principal.

5-2-4. Le fonctionnement du syndicat secondaire

• Cass. civ. 3, 16-05-1977, n° 76-11544
  Les copropriétaires peuvent déléguer à un mandataire leur droit de vote à l'assemblée générale du syndicat principal.
• Cass. civ. 3, 16-05-1977, n° 76-11544
  Le règlement de copropriété peut fixer les modalités de cette délégation.
• Cass. civ. 3, 02-12-2009, n° 08-22.104, FS-D
  L'action en nullité d'une décision adoptée par l'assemblée générale du syndicat secondaire doit être dirigée contre ce syndicat représenté par son propre syndic.
• CA Paris, 23e, B, 13-03-2008, n° 07/09797
  La réunion d'assemblée du syndicat secondaire, après sa création, n'est pas une condition de son existence.

5-2-5. La contestation de la constitution d'un syndicat secondaire

• Art. 42, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  La décision de création d'un syndicat secondaire peut être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants sur le fondement de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 26-05-2016, n° 15-14.475, FS-P+B
  En revanche, l'action en contestation de la création d'un syndicat secondaire, par un copropriétaire du syndicat principal, relève de l'alinéa 1er, l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et non de l'alinéa 2.
• Cass. civ. 3, 30-11-2023, n° 22-21.579, FS-B
  L'instance, qui a pour objet l'annulation d'une telle assemblée et la suppression consécutive d'un syndicat secondaire qui y a été créé, a pour finalité de juger, au sens de l'article 14 du Code de procédure civile, ce seul syndicat secondaire. En conséquence, le syndicat principal n'a pas à y être entendu ou appelé.

5-3. L'union de syndicats

5-3-1. La constitution et la composition d'une union de syndicats

• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Personnalité civile. Une union de syndicats est un groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
• Art. 63, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  L'union de syndicats peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.
• Cass. soc., 04-04-1990, n° 88-11.746
  Comité d'entreprise. Une union de syndicats de copropriétaires, dotée de la personnalité civile, peut constituer une forme d'association au sens de l'article L. 431-1 du Code du travail. Un comité d'entreprise peut donc y être institué.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Décision d'adhésion. L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 03-03-2010, n° 09-11.709, FS-P+B
  L'adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives exclusives de l'assemblée générale des copropriétaires. Elle ne peut être décidée par le règlement de copropriété et un syndicat ne peut adhérer à l'avance à une telle union.Précisions

  Selon l'article 44, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 , dans sa rédaction applicable en la cause, l'adhésion à une union des syndicats de copropriétaires est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 . Tel est le principe énoncé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 3 mars 2010 (Cass. civ. 3, 3 mars 2010, n° 09-11.709, FS-P+B N° Lexbase : A6564ESW). En l'espèce, les propriétaires respectifs de deux bâtiments, qui avaient établi leur règlement de copropriété-état descriptif de division le 12 juillet 1993, ont constitué le 2 août 1993 une union des syndicats des copropriétaires (UDS). Les statuts stipulaient qu'elle aurait notamment pour objet la gestion de divers lots et qu'elle en deviendrait propriétaire "suivant acte à recevoir par la SCP dénommée en tête des présentes moyennant le prix symbolique d'un franc dès la naissance des deux syndicats". Ces lots ont été apportés à la société R. qui les a vendus à une SCI. Celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution adoptée par son assemblée générale du 10 mai 2004 décidant des travaux dans la loge de gardien et en expulsion de ses occupants. Pour rejeter la demande de la SCI et ordonner la vente des lots à l'UDS, la cour d'appel de Versailles a retenu que les statuts s'imposaient aux deux "syndicats de copropriété" nés de la première vente consentie dans chacune des deux copropriétés dès lors qu'ils avaient été établis par les deux propriétaires uniques de chacun des deux immeubles et qu'ils avaient été publiés. Elle a ajouté que les deux "syndicats de copropriété" auxquels avait donné naissance chacune des deux premières ventes d'un lot après établissement du règlement de copropriété n'avaient dans ces conditions pas expressément à adhérer aux statuts pour qu'ils s'imposent à eux et aux copropriétaires. Or, en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé. Son arrêt en date du 12 janvier 2009 est donc cassé.

• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Membres de l'union. Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. L212-1, Code de la construction et de l'habitation
  Une union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
• Cass. civ. 3, 26-02-2003, n° 00-21.235, FS-P+B
  Les copropriétaires pris individuellement, n'étant pas membres de l'union de syndicats, constituée par les syndics de ces syndicats, ne peuvent former d'action en contestation des décisions de l'union.
• Cass. civ. 3, 21-06-2005, n° 04-14.407, F-D
  Pouvoirs des syndicats membres de l'union. La constitution d'une union de syndicats n'entraîne aucune limitation des pouvoirs des syndicats des copropriétaires qui la composent dans le recouvrement des charges.

5-3-2. L'objet de l'union de syndicats

• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  L'objet de l'union de syndicats est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.

5-3-3. Le fonctionnement de l'union de syndicats

• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Statuts. Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 08-07-1992, n° 90-20.389
  Sauf erreur matérielle, les statuts d'une union de syndicats ne peuvent faire l'objet d'une modification judiciaire.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Assemblée générale de l'union. L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
• Cass. civ. 3, 26-02-2003, n° 00-21.235, FS-P+B
  L'assemblée générale de l'union étant constituée exclusivement par les syndics des syndicats, une action en contestation des décisions de cette assemblée ne peut être introduite par les copropriétaires pris individuellement.
• Art. 63, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
• Art. 63, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le cas échéant, il soumet préalablement pour avis au conseil syndical les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
• Art. 63, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l'union.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Président de l'union. L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.
• Cass. civ. 3, 27-03-2008, n° 06-21.728, FS-P+B
  Gestionnaire de l'union. Le gestionnaire professionnel d'une union ne recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans un mandat écrit précédent sa désignation.Précisions

5-3-4. Le conseil de l'union de syndicats

• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Rôle du conseil de l'union. Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union.
• Art. 63-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le conseil de l'union donne son avis au président ou à l'assemblée générale de l'union sur toutes les questions la concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
• Art. 63-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Exercice de la mission. Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du président et à l'administration de l'union, au bureau du président ou au lieu arrêté en accord avec lui.
• Art. 63-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le conseil peut déléguer cette mission à un ou plusieurs de ses membres.
• Art. 63-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Mandat des membres du conseil de l'union. Le mandat des membres du conseil de l'union ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
• Art. 63-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 24, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Désignation des membres du conseil de l'union. Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, son représentant au conseil de l'union est désigné parmi une liste de personnes strictement définie. Il est désigné à la majorité de l'article 24.Précisions

  Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, son représentant au conseil de l'union est désigné parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ou leurs représentants légaux.

• Art. 63-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Lorsqu'une personne morale est désignée en qualité de représentant d'un membre du conseil de l'union, elle y est représentée par son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
• Art. 63-4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Membres suppléants. Des membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil de l'union.
• Art. 63-4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, son suppléant siège au conseil de l'union jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'il remplace.
• Art. 63-4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Vacance de plus d'un quart des sièges. Le conseil de l'union n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

5-3-5. Le retrait de l'union de syndicats

• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Les statuts de l'union de syndicats ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 26, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le retrait de l'union de syndicats est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
  Par dérogation, lorsque la copropriété est en difficulté au sens de la section 2 du présent chapitre (v. ETUDE : Les copropriétés en difficulté N° Lexbase : E5946ETE]), le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale du syndicat à la majorité prévue à l'article 25.
• Cass. civ. 3, 12-04-2018, n° 17-13.099, F-D
  Selon l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, les statuts d'une union ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer ; un syndicat secondaire peut-il imposer son retrait d’une union de syndicats ? Le juge doit répondre à la question ainsi soulevée par voie de conclusions

6-1. La conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes

6-1-1. La conservation et l'amélioration de l'immeuble par le syndicat des copropriétaires

• Art. 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  L’objet du syndicat des copropriétaires a été élargi par l’ordonnance du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété. En effet, au-delà de la conservation, l'objet du syndicat intègre désormais l’amélioration de l’immeuble, depuis l'entrée en vigueur de la réforme le 1er juin 2020.

  Il peut être remarqué que cette modification de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 conduit à prendre en considération une possibilité qui était déjà ouverte au syndicat. Ainsi, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4837AHM) dispose que le syndicat peut décider d’une amélioration des parties communes dès lors que cette amélioration est conforme à la destination de l’immeuble. De même, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4825AH8) précise que c’est à la majorité des voix de tous les copropriétaires que peut être adoptée une décision concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Par ailleurs, le syndicat secondaire a un objet visant la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du (ou des) bâtiment(s), ainsi que le précise l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4829AHC). Il n’en demeure pas moins vrai qu’il est possible que cet objet plus vaste ait des répercussions sur l’appréhension de ce qu’il convient d’entendre par travaux collectifs au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4861AHI). En effet, ledit article est également modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Ledit article précise que, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale. Etait, ensuite, présente une liste de travaux pouvant être réalisés et qualifiés de travaux d’intérêt collectif. Cette liste est supprimée. Une telle suppression peut conduire les copropriétaires à contester la qualification des travaux votés par l’assemblée générale. C’est alors le caractère plus vaste de l’objet du syndicat qui pourrait conduire les magistrats à retenir plus facilement que les travaux en cause sont bien d’intérêt collectif. V. Zalewski-Sicard, Le syndicat des copropriétaires après l'ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase Droit privé, décembre 2019, n° 806 (N° Lexbase : N1561BYH)

   

• Cass. civ. 3, 30-01-2007, n° 06-13.886, F-D
  La décision de traitement préventif contre les termites s'analyse comme un acte de conservation de l'immeuble entraînant des travaux que les copropriétaires ont l'obligation de supporter, même à l'intérieur des parties privatives.
• Cass. civ. 3, 06-11-2007, n° 05-17.567, F-D
  Est recevable l'action du syndicat en recouvrement de sommes avancées par certains copropriétaires pour l'achèvement de l'immeuble, tant en parties communes que privatives, puisqu'elle a pour objet la sauvegarde des droits afférent de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 17-09-2013, n° 12-10.120, F-D
  Il appartient au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire.

6-1-2. L'administration des parties communes par le syndicat des copropriétaires

• Art. 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndicat des copropriétaires a pour objet l'administration des parties communes.
• Cass. civ. 3, 06-05-2003, n° 01-15.067, F-D
  Entre dans l'objet du syndicat des copropriétaires, le fait de faire autoriser par l'assemblée générale, organe délibérant, des baux de stationnement portant sur des parties communes.

6-1-3. La sanction du dépassement de son objet par le syndicat des copropriétaires

• Cass. civ. 3, 15-05-2002, n° 00-16.167, FS-P+B
  La qualité d'un syndicat des copropriétaires pour agir en justice est limitée, conformément au principe de la spécificité des personnes morales, par les termes de son objet, à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
• Cass. civ. 3, 04-11-2009, n° 08-18.979, FS-P+B
  N'entre pas dans l'objet du syndicat l'acquisition de parts sociales d'une SCI, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété.
• Cass. civ. 3, 04-11-2009, n° 08-18.979, FS-P+B
  Les délibérations de l'assemblée générale autorisant une acquisition dépassant l'objet du syndicat des copropriétaires peuvent être annulées.
• Cass. civ. 3, 15-05-2002, n° 00-16.167, FS-P+B
  Irrecevabilité de l'action. La demande du syndicat des copropriétaires excédant son objet est irrecevable.
• Cass. civ. 3, 15-05-2002, n° 00-16.167, FS-P+B
  Le syndicat des copropriétaires ne peut pas se prévaloir de la défense de l'intérêt public, de l'emploi utile des deniers publics ou d'un droit de contrôle des citoyens à l'égard des opérations immobilières d'une commune pour agir en justice.

6-2. La fourniture de services spécifiques de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs

• Art. 41-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs.
• Sur les résidences-services, voir N° Lexbase : E6131ETA.

7-1. L'établissement et la modification du règlement de copropriété

• Art. 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
• Sur cette question, voir N° Lexbase : E4840ETG.

7-2. Le vote d'un budget prévisionnel

• Art. 14-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Obligation d'établir un budget prévisionnel. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.Précisions

  Les travaux de maintenance sont notamment définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5549IGM) comme des travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun. Ils comprennent les menues réparations.

  Son assimilés à des travaux de maintenance, les travaux de replacement d'éléments d'équipements communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.

  Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.

• Art. 14-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Vote du budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
• Art. 14-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Versement de provisions. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
• Art. 14-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
• Art. 14-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 44, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Dépenses non comprises/dépenses pour travaux. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par l'article 44 du décret du 17 mars 1967.Précisions

  Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes (D. 17 mars 1967, art. 44) :

  • Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
  • Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
  • Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
  • Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
  • Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

• Art. 14-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

7-3. Les actions en justice diligentées par ou contre le syndicat des copropriétaires

7-3-1. La qualité du syndicat des copropriétaires pour agir en justice

• Art. 15, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Types d'action. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires.
• Art. 15, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndicat des copropriétaires peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 08-07-2015, n° 14-16.975, FS-P+B+I
  Selon les articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 15-05-2002, n° 00-16.167, FS-P+B
  Objet de l'action. Conformément au principe de la spécificité des personnes morales par les termes de son objet, le syndicat des copropriétaires n'est recevable à agir que pour assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
• Cass. civ. 3, 04-01-1989, n° 87-11.464
  Le syndicat des copropriétaires est recevable à défendre une action ayant pour objet d'obtenir la mise en conformité de l'immeuble avec le cahier des charges du lotissement.
• Cass. civ. 3, 28-01-2015, n° 13-19.080, FS-P+B
  En revanche, le syndicat n'est pas recevable à agir au titre de la procédure prévue à l'article L. 615-6 du Code de la construction et de l'habitation pouvant aboutir à l'expropriation de l'immeuble en vue de sa réhabilitation ou de sa démolition en cas de carence du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires dans la conservation de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 23-11-2017, n° 16-20.805, F-D
  Absence de qualité à agir d'un syndicat pour s'opposer à la cession de lots détenus par la ville à une société d'économie mixte en vue de leur transformation en habitat social. En effet, la clause d'habitation bourgeoise ne pouvait s'interpréter comme interdisant l'occupation des locaux à titre d'habitation à certaines catégories socioprofessionnelles ; par ailleurs, la dépréciation alléguée était un préjudice individuel, et il ne s'agissait pas de préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires prenant ainsi un caractère collectif.

7-3-2. La représentation en justice du syndicat des copropriétaires par le syndic

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Art. 55, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Le syndic est chargé de représenter le syndicat en justice dans les cas visés à l'article 15 de la loi de 1965. Sur ce point, voir N° Lexbase : E8073ET8.

7-3-3. L'action en réparation de malfaçons ou de vices de construction

• Cass. civ. 3, 21-11-1969, n° 68-11.237, Rejet
  Action en garantie des vices cachés. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour exercer contre le vendeur des lots aux divers copropriétaires l'action en garantie des vices cachés de l'immeuble vendu.
• Cass. civ. 3, 24-06-2015, n° 14-15.205, FS-P+B
  L'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome par le syndicat des copropriétaires, lequel a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu.
• Cass. civ. 3, 26-05-1992, n° 89-21.897
  Action en responsabilité contractuelle fondée sur un manquement de l'entrepreneur à ses obligations envers le maître de l'ouvrage. Le syndicat des copropriétaires, sous acquéreur de l'ouvrage, jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur ; en conséquence, le syndicat des copropriétaires dispose, contre les locateurs d'ouvrage, d'une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations envers le maître de l'ouvrage.
• Cass. civ. 3, 27-11-1991, n° 90-12.692
  CA Paris, 4, 2, 27-01-2010, n° 08/24304
  Action en réparation des désordres collectifs. Les dommages dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation doivent revêtir un caractère collectif.
• Cass. civ. 3, 23-06-2004, n° 03-10.475, FS-P+B+I+R
  Cass. civ. 3, 05-12-2007, n° 06-19.323, FS-P+B
  Désordres affectant à la fois les parties communes et les parties privatives. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots.
• Cass. civ. 3, 07-11-2024, n° 23-14.464, FS-B
  Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 27-02-2008, n° 06-14.062, FS-D
  Désordres étroitement imbriqués. Le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de malfaçons affectant des parties privatives et communes, dès lors que les désordres sont étroitement imbriqués.
• Cass. civ. 3, 16-03-1988, n° 86-17.127
  Dès lors que les désordres en parties privatives ont pour origine ceux affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires peut agir pour obtenir la réparation des dommages à l'intérieur des appartements.
• Cass. civ. 3, 01-04-1998, n° 95-19.929
  Le syndicat des copropriétaires ne représente pas les copropriétaires pour la défense de leurs droits sur les parties privatives de leurs lots. Il ne peut donc leur être opposé une mesure d'instruction à laquelle seul le syndicat était partie.
• CA Paris, 4, 2, 27-01-2010, n° 08/24304
  Désordres privatifs généralisés. Le caractère généralisé du désordre implique qu'il doit soit atteindre indivisiblement l'ensemble des parties communes et privatives, soit, relevant des parties privatives, doit être généralisé à l'ensemble du bâtiment.
• Cass. civ. 3, 07-09-2011, n° 09-70.993, FS-P+B
  Les désordres qui affectent des parties privatives d'appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu'ils causent les mêmes troubles de jouissance à l'ensemble des copropriétaires (désordres affectant les jardinières, les carrelages et l'étanchéité des terrasses).
• Cass. civ. 3, 08-06-2023, n° 21-22.420, F-D
  La qualification d’un trouble collectif n’exige pas que le préjudice soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires
• Cass. civ. 3, 12-05-1993, n° 91-11.878
  Le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour agir en réparation de désordres affectant seulement des parties privatives, à l'exclusion de toute partie commune, et qui ne sont pas la conséquence d'un vice affectant ces parties communes.
• Cass. civ. 3, 29-05-1970, n° 69-10058
  Action en dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires est recevable à agir à l'encontre de l'entrepreneur ayant construit l'immeuble afin d'obtenir des dommages intérêts en réparation des malfaçons affectant les parties communes.
• Cass. civ. 3, 18-03-1987, n° 85-17.950
  Indivisibilité des actions du syndicat et d'un copropriétaire agissant individuellement/acte interruptif de prescription. L'action d'un copropriétaire et celle du syndicat qui tendraient à la réparation du même vice sont indivisibles. En conséquence, l'action exercée dans le délai de garantie décennale par le copropriétaire interrompt la prescription au bénéfice du syndicat.
• Cass. civ. 3, 20-05-1998, n° 96-14.080
  Cass. civ. 3, 31-03-2004, n° 02-19.114, F-P+B+I
  De la même manière, l'action introduite par le syndicat dans le délai de garantie décennale interrompt la prescription au profit des copropriétaires qui entendent obtenir réparation de préjudices personnels découlant des vices de construction.
• Cass. civ. 3, 20-11-1996, n° 94-20.593
  Action en responsabilité du notaire (non). Il n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires d'agir à l'encontre d'un notaire qui a omis de mentionner dans les actes de vente des copropriétaires les garanties obligatoires pour l'achèvement de l'immeuble.

7-3-4. L'action tendant à la conservation de l'immeuble

• TGI Créteil, 11-08-2009, n° 09/00658
  Relève de la conservation de l'immeuble l'action du syndicat tendant à faire interdire la pose, par un opérateur de téléphonie mobile, d'une antenne relais.Précisions

7-3-5. L'action en réparation des troubles de jouissance

• CE 9/10 SSR, 09-05-2005, n° 272071
  Cass. civ. 3, 06-10-2009, n° 08-19.441, F-D
  Trouble de jouissance collectif. Le syndicat peut agir en réparation des troubles de jouissance s'ils affectent par leur nature et leur intensité, de manière indivisible, les parties communes et les parties privatives de l'immeuble et présentent ainsi un caractère collectif.
• Cass. civ. 3, 01-03-2006, n° 04-17.092, FS-D
  Le syndicat des copropriétaires n'est pas recevable à agir si les troubles de jouissance n'affectent pas l'ensemble des lots.
• Cass. civ. 3, 14-11-1990, n° 88-12.995
  Nuisances sonores. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la réparation de nuisances sonores affectant l'ensemble des lots

7-4. La passation des actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes

• Art. 16, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
• Pour plus de détails sur l'acquisition ou l'aliénation de parties communes, cf. (N° Lexbase : E34853PR).

7-5. L'acquisition de parties privatives ou de parcelles extérieures à la copropriété

• Acquisition de parties privatives
• Art. 16, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Acquisition à titre onéreux ou gratuit. Le syndicat des copropriétaires peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif.
• Art. 16, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 6, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

  
  Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 26, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

  Afficher plus (2)
  Il faut que cette acquisition ait été décidée conformément aux articles 6, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
• Art. 16, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
• Cass. civ. 3, 21-06-2006, n° 05-12.278, FS-P+B
  Les tantièmes afférents à un lot dont le syndicat des copropriétaires est propriétaire ne doivent pas être pris en compte pour le vote des délibérations des assemblées générales.
• Cass. civ. 3, 08-10-2015, n° 14-16.071, FS-P+B
  Acquisition par prescription. Aucune disposition ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété d'un lot.
• Acquisition de parcelle mitoyenne
• Cass. civ. 3, 05-11-2008, n° 07-19.855, FS-D
  L'acquisition par le syndicat des copropriétaires peut également porter sur une parcelle mitoyenne à celles appartenant au syndicat. La vente peut résulter de la signature du PV d'AG par le vendeur.

8-1. L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires

• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Créances garanties. Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot.
• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 33, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Inscription de l'hypothèque. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965.
• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat.Précisions

  L’article 19 de la loi a été modifié (par l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété) pour prévoir que le syndic a qualité pour faire inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation, «sans autorisation préalable de l'assemblée générale».

  Cette précision aurait été rendue nécessaire en raison du fait que «faute de précision en ce sens dans la loi, la pratique tend à prévoir une autorisation préalable de l’assemblée générale pour l’inscription de l’hypothèque alors qu’une telle mesure est par essence conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires» (rapport N° Lexbase : Z954828U).

  L’article 55 du décret (N° Lexbase : L5562IG4) pourrait, également, être invoqué au soutien de l’absence de nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale (dispense au titre des mesures conservatoires).

  J. Prigent, extrait de Les modifications des règles relatives aux travaux et aux charges par l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase. éd. priv., n° 806, 2019 (N° Lexbase : N1579BY7).

• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Mainlevée amiable/radiation. Le syndic a également qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour en consentir la main levée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation.
• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Mainlevée judiciaire. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant comme en matière de référé.

8-2. Le privilège mobilier du syndicat des copropriétaires

• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 2332, Code civil
  Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332, 1°, du Code civil en faveur du bailleur.
• Art. 19, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Mobilier garnissant les lieux/loyers. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur.

9-1. La responsabilité spéciale du syndicat au titre des dommages ayant leur origine dans les parties communes

• Art. 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

   

  Alors que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonçait que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, l’article 11 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 supprime de l’article 14 les termes « vice de construction » et « défaut d’entretien ». Suivant le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 ([LXB=Z954828U]), le but est de « clarifier les conditions d'engagement de la responsabilité objective du syndicat pour des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, en supprimant la référence au vice de construction et au défaut d'entretien. S'agissant du défaut d'entretien, cette formulation semblait renvoyer à la notion de faute, alors qu'il était admis en jurisprudence que le syndicat était responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif de la part du syndicat. S'agissant du vice de construction, ce concept se rapproche de la responsabilité prévue à l'article 1792 du Code civil (N° Lexbase : L1920ABQ), qui ne se réfère qu'au dommage. Ainsi, la loi disposera désormais clairement que la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes. Cette mesure de clarification aura pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien ». Relativement à cette modification, il peut être précisé que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans son ancienne version, permettait d’engager la responsabilité du syndicat indépendamment de l’existence d’une faute de sa part, raison pour laquelle ladite responsabilité est qualifiée tantôt d’objective, tantôt de plein droit. Autrement dit, il ne servait à rien au syndicat de démontrer son absence de faute pour faire échec à une action en responsabilité. A cet égard, la présentation faite de cette modification par le rapport précité s’avère inexacte dès lors qu’il était indifférent de déterminer si le défaut d’entretien résultait ou non d’une faute du syndicat. En revanche, il revenait à la victime, copropriétaire ou tiers à la copropriété, d’établir que la cause du dommage résidait dans un vice de construction ou un défaut d’entretien. Toutefois, la jurisprudence a progressivement atténué la charge de la victime en la dispensant d’établir l’existence d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. C’est, alors, uniquement la preuve d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes qu’il s’avérait nécessaire de prouver. Dès lors qu’une telle preuve était rapportée, la responsabilité du syndicat était engagée, sauf pour ce dernier à établir l’existence d’un cas de force majeure (Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-17.440, FS-P+B N° Lexbase : A4870KLX) ou l’existence d’une faute de la victime ou celle d'un tiers (Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, FS-P+B N° Lexbase : A7443ISH ; Cass. civ. 3, 29 octobre 2013, n° 12-23.953, F-D N° Lexbase : A8142KNU ; Cass. civ. 3, 9 mai 2019, n° 18-13.670, F-D N° Lexbase : A0864ZBM). En modifiant, ainsi, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’ordonnance du 30 octobre 1965 consacre la jurisprudence de la Cour de cassation favorable à la victime d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes. Il reste tout de même nécessaire à la victime de rapporter une double preuve : celle de l’existence d’un dommage et celle que les parties communes sont bien à l’origine du dommage qu’elle a subi. Sans cette double preuve, la responsabilité du syndicat ne pourra être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. V. Zalewski-Sicard, Le syndicat des copropriétaires après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase Droit privé, décembre 2019, n° 806 (N° Lexbase : N1561BYH).

   

• Cass. civ. 3, 30-11-2023, n° 22-22.738, F-D
  Cass. civ. 3, 15-06-2023, n° 22-16.155, F-D

  
  Cass. civ. 3, 09-05-2019, n° 18-13.670, F-D
  Cass. civ. 3, 18-09-2013, n° 12-17.440, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 29-10-2013, n° 12-23.953, F-D
  Cass. civ. 3, 12-09-2012, n° 11-10.421, FS-P+B

  Afficher plus (4)
  Force majeure ou faute de la victime ou d'un tiers exonératoire de la responsabilité du syndicat. Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet. le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage.
• Cass. civ. 3, 26-01-2022, n° 20-23.614, FS-B
  Responsabilité non exclusive de la responsabilité délictuelle d'un copropriétaire. La responsabilité du syndicat au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire.
• CA Paris, 16e, A, 27-09-2006, n° 05/08814
  Défaut d'étanchéité. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée du fait des désordres causés dans le lot d'un copropriétaire en raison de la mise en place d'un jardin dépourvue de toute étanchéité, laquelle constitue un vice de construction.
• Cass. civ. 3, 30-01-1996, n° 94-14.859
  Ponts thermiques. Constitue un vice de construction engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires l'existence de ponts thermiques entraînant des moisissures dans un appartement et nécessitant, pour y remédier, des travaux affectant les parties communes.
• CA Paris, 19e, A, 17-12-2003, n° 2002/11143
  Défaut d'isolation phonique. Constituent un vice de construction engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires les désordres d'isolation phonique trouvant leur source dans les parties communes.
• Cass. civ. 3, 28-03-1990, n° 88-15.364
  Nuisances sonores liées au mécanisme de la chaufferie. Constituent un vice de conception engageant la responsabilité du syndicat les désordres affectant le mécanisme de la chaufferie et générant des nuisances sonores chez certains copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 27-11-1991, n° 89-17.185
  Défaut de conception. Constitue un vice de construction engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le mauvais aménagement des lieux générant des dommages à une verrière, partie privative, sur laquelle tombent des objets divers.
• Cass. civ. 3, 17-12-2015, n° 14-16.372, FS-P+B
  Vices antérieurs à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété.

9-2. La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des choses

• Art. 1242, Code civil
  Le syndicat des copropriétaires est responsable non seulement du dommage qu'il cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont il doit répondre, ou des choses qu'il a sous sa garde.
• Cass. civ. 2, 17-05-1983, n° 82-10423
  Sol d'une partie commune. Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable de la chute d'un copropriétaire causée par la neige verglacée recouvrant le sol dont le syndicat avait la garde.
• Cass. civ. 2, 16-02-1994, n° 92-17.344
  Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable de la chute d'un occupant de l'immeuble causée par une flaque d'huile dans le sol du hall d'entrée, sol dont le syndicat avait la garde.
• Cass. civ. 2, 18-03-2004, n° 02-19.454, FS-P+B
  CA Paris, 6e, A, 20-06-2005, n° 04/14923
  Ascenseur. La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée en raison d'un dommage causé par l'ascenseur de l'immeuble dont il a juridiquement la garde. Il peut cependant être garanti par la société en charge de l'entretien de cet ascenseur.
• CA Paris, 7e, A, 18-06-2002, n° 2000/17399
  Escalier. Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable du dommage causé par le mauvais état de l'escalier desservant les étages de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 19-06-2007, n° 06-16.497, F-D
  Digue de protection de la mer. Le syndicat des copropriétaires peut être responsable des dégâts causés à un copropriétaire en conséquence du mauvais entretien et de l'insuffisance d'une digue construite par le promoteur pour protéger de la mer les immeubles à construire.
• CA Paris, 17e, A, 30-01-2006, n° 04/21930
  Rambarde. Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable du dommage causé par la rupture d'une rambarde dont il avait la garde.
• Cass. civ. 3, 17-06-1997, n° 95-19.903, inédit, Rejet
  Poste de lavage. Le syndicat des copropriétaires est responsable des infiltrations causées par un poste de lavage rudimentaire dont il a la garde.
• CA Paris, 19e, A, 29-09-2004, n° 2003/11483
  Chaufage collectif. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par les températures excessives générées par le chauffage collectif de l'immeuble.
• Cass. civ. 2, 14-11-2002, n° 00-12.780, FS-P+B
  Explosion de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés à l'immeuble voisin en cas d'explosion de l'immeuble dont il a la garde.

9-3. La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de ses préposés

• Art. 1242, Code civil
  Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par ses préposés.
• Cass. civ. 2, 02-06-2005, n° 03-20.011, FS-P+B
  Gardiens et concierges de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable, du fait de la gardienne de l'immeuble, de la contamination par le VIH d'un employé de la ville en raison de la piqûre par une seringue se trouvant dans un sac poubelles abandonné.Précisions
• Cass. civ. 3, 27-04-1994, n° 91-15.023
  Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable des désordres engendrés par les squatters d'un appartement dont la présence avait échappé au gardien qui avait pourtant pour mission d'empêcher l'intrusion de personnes étrangères à la copropriété.

9-4. La responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires

• Cass. civ. 3, 06-07-1994, n° 92-16.026
  Engage sa responsabilité le syndicat qui, informé des travaux irréguliers réalisés en toiture par plusieurs copropriétaires, ne prend pas les dispositions nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble.
• CA Paris, 23e, B, 11-10-2007, n° 07/00229
  Le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres dans une partie privative, désordres causés par des travaux sur les parties communes, même si cette partie privative était laissée à l'état d'abandon.
• Cass. civ. 3, 06-05-1998, n° 96-16.400
  La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dès lors qu'est caractérisée sa faute dans le retard pris pour le versement d'indemnités par l'assurance de l'immeuble à un copropriétaire.
• Cass. civ. 3, 02-10-2001, n° 00-13.516
  La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée par la persistance dans le temps de pratiques comptables inexpliquées qui n'assuraient aucune clarté aux comptes.
• Cass. civ. 3, 25-01-2023, n° 22-12.874, F-D
  Engage sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires qui n'a pas diligenté la moindre action en démolition des ouvrages érigés sans autorisation par des copropriétaires sur des parties communes à usage privatif dont ils ont la jouissance, et empiétant sur les parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires voisin.
• Cass. civ. 3, 12-05-2015, n° 13-21.958, F-D
  Absence de faute. La cour d'appel, qui a fait peser sur le syndicat les conséquences d'un retard dans l'exécution des travaux qui ne pouvait lui être imputable, a violé l'article 1147 du Code civil.
• Cass. civ. 3, 06-05-1998, n° 95-18.357
  Ne constitue pas une faute du syndicat des copropriétaires ou une acceptation de risques, le fait de ne pas se faire assister dans les travaux par un maître d'oeuvre.

9-5. La responsabilité du syndicat des copropriétaires envers les tiers fondée sur le trouble anormal de voisinage

• Cass. civ. 3, 11-05-2000, n° 98-18.249
  Cass. civ. 3, 05-04-2006, n° 05-13.001, FS-D
  Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable envers les tiers sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, notamment en cas de travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage du syndicat provoquant des désordres chez un voisin.

9-6. La responsabilité pénale du syndicat des copropriétaires

• Art. 121-2, Code pénal
  Comme toute personne morale, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité pénale engagée en raison des infractions commises, pour son compte, par ses organes ou représentants.

9-7. La responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de ruine du bâtiment

• Art. 1244, Code civil
  Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.
• Cass. civ. 2, 17-12-1997, n° 96-12.260
  En cas de ruine du bâtiment, la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être recherchée sur le fondement de l'article 1386 du Code civil, exclusif de l'application de la disposition générale de l'article 1384 du même code.

9-8. La prescription de l'action en responsabilité dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires

• Art. 42, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 2224, Code civil
  Les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Le délai est donc de cinq ans, à compter du jour où le titulaire du droit a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l’exercer.
• Cass. civ. 3, 25-02-2009, n° 08-16.161, FS-P+B
  CA Versailles, 08-03-2010, n° 08/09633
  Le point de départ de l'action en responsabilité court à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action, et ce même si les désordres se sont perpétrés dans le temps.
• Cass. civ. 3, 25-02-2009, n° 08-16.161, FS-P+B
  La vente postérieure à l'apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l'action n'a pas pour effet d'interrompre le délai de prescription.

9-9. L'obligation de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile

• Loi n° 65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.