[Textes] Les modifications des règles relatives aux travaux et aux charges par l’ordonnance du 30 octobre 2019

L’objet de cette étude est de répertorier et d’analyser les modifications apportées par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, au droit de la copropriété, en matière de travaux et de charges. Les dispositions concernées entreront en vigueur le 1er juin 2020 (article 41, V, de l’ordonnance), étant précisé que l’ordonnance prévoit des dispositions transitoires spécifiques pour les règles relatives à la déduction des sommes dues par un copropriétaire des sommes qui lui reviennent à la suite de la cession de parties communes (voir infra).

I - Les travaux

A - Les travaux d’intérêt collectif portant sur des parties privatives

L’ordonnance a modifié les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (la «loi») relatives aux travaux portant sur les parties communes et nécessitant un accès aux parties privatives auxquels un copropriétaire ne pouvait faire obstacle.

Selon le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (le «rapport» N° Lexbase : Z954828U), l’objectif est «de faciliter la réalisation de travaux au sein de l’immeuble en copropriété en faisant primer la gestion collective sur les intérêts particuliers de chaque copropriétaire et en évitant les blocages de quelques copropriétaires à la réalisation de travaux nécessaires, décidés par la majorité d’entre eux».

Avant leur modification, les dispositions visaient les «travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30», soit :

- article 24, II, a : «les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants […]» ;

- article 24, II, b : «les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique […]» ;

- article 25, f : «les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes» ;

- article 25, g : «la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène» ;

- article 25, o : «la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation» ;

- article 30 : «toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux».

Si la condition relative à l’approbation régulière des travaux par l’assemblée générale est maintenue, en revanche, les travaux concernés ne seront plus, désormais, ceux limitativement énumérés aux articles précités, mais tous «travaux d’intérêt collectif».

La notion de «travaux d’intérêt collectif» n’est pas définie. Il est difficilement envisageable qu’elle puisse se réduire aux travaux visés à l’article 25, f, de la loi du 10 juillet 1965 («travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné»), définis par les articles R. 138-2 et R. 138-3 du Code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où l’objectif de l’ordonnance a été d’étendre les travaux nécessitant un accès aux parties privatives auxquels un copropriétaire ne peut pas s’opposer, étant rappelé que l’article 25 f était précédemment visé au titre de ces travaux. L’absence de précisions sur la notion de «travaux d’intérêt collectif» risque de générer un contentieux sur sa définition.

A l’instar des anciennes dispositions, «l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives [ne devront pas être] altérées de manière durable».

L’impossibilité pour un copropriétaire de s’opposer aux travaux d’intérêt collectif nécessitant un accès à ses parties privatives est, en outre, limitée par le nouveau texte à l’hypothèse dans laquelle «il existe une autre solution n'affectant pas cette partie».

Cette limitation peut se justifier par le fait que l’obligation du copropriétaire est une atteinte à son droit de propriété. Le texte prévoit, cependant, une dérogation «si les circonstances le justifient».

Le nouveau texte précise, également, que «pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux».

Le droit des copropriétaires, qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, d’obtenir une indemnité, a été maintenu.

Le nouveau texte introduit une nouveauté : «en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive». Cette possibilité permettra, ainsi, par exemple, au copropriétaire concerné, de ne pas avoir à avancer des frais de relogement pendant le temps des travaux.

B - L’abaissement des majorités pour certains travaux

La décision d’effectuer les travaux suivants, qui relevaient de la majorité de l’article 25 de la loi (majorité des voix de tous les copropriétaires) seront, désormais, soumis à la majorité de l’article 24 de cette loi (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou «ayant voté par correspondance», ce dernier ajout résultant de l’ordonnance) :

- suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène (ancien article 25, g / nouvel article 24, e) ;

- l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (ancien article 25, i/ nouvel article 24 h).

L’objectif évident est de faciliter l’adoption de ces mesures qui répondraient, selon le rapport, «à un intérêt collectif impérieux».

La décision concernant «les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles», relevant antérieurement de la majorité de l’article 26 de loi (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix), relèvera, désormais, de la majorité de l’article 25.

Cet abaissement de la majorité vise à «faciliter la mise en place de dispositifs automatiques de fermeture de l’entrée des immeubles en copropriété (digicode, interphone, badge, etc.)» et serait justifié pour «des raisons de sécurité» (rapport).

Les termes de l’objet de la décision n’ont pas été modifiés : elle concerne, donc, toujours les modalités de fermeture.

La fermeture totale devra toujours être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par la loi, sans que cette dernière ne définisse ce qu’est une fermeture totale. La jurisprudence antérieurement dégagée sur ce point devrait trouver encore à s’appliquer (cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles N° Lexbase : E8027ETH).

C- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

Dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance, «l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble […]» relevait de la majorité prévue à l’article 24 de la loi (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

Ces dispositions (article 24 e) ont été supprimées.

Les dispositions relatives à ces travaux se trouvent, désormais, au nouvel article 25-2 de la loi.

Le mécanisme d’autorisation est inversé : alors que sous l’empire des anciennes dispositions, le copropriétaire devait obtenir une autorisation, désormais, sous réserve d’avoir demandé au syndic l’inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés, il peut faire réaliser ces travaux.

Il doit être relevé que ce droit du copropriétaire ne concerne que les travaux d’accessibilité des «logements». Les anciennes dispositions de l’article 24 de de loi, relatives à l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer ces travaux, n’étaient pas limitées aux travaux d’accessibilité portant sur des «logements». Cette restriction peut s’expliquer en raison du fait que «la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées n’oblige pas les syndicats de copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements» (rapport). Dans ce cas, les dispositions de l’article 24 d,  relatives aux «travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels» et qui ont été maintenues, devraient s’appliquer.

L’assemblée générale peut, cependant, s’opposer aux travaux d’accessibilité qu’un copropriétaire souhaite faire réaliser à ses frais à «la majorité des voix des copropriétaires».

La majorité pour s’opposer est, donc, celle prévue à l’article 25 de la loi, tandis que celle précédemment exigée pour autoriser ces travaux était celle de l’article 24.

En cas de rejet de l’opposition à la majorité de l’article 25, un second vote à la majorité de l’article 24 devrait être possible dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix. L’article 25-1, dans sa rédaction issue de l’ordonnance, prévoit, en effet, le recours au mécanisme de la passerelle lorsque la décision n’a pas été prise en application de l’article 25 ou «d’une autre disposition».

L’opposition ne peut, en outre, être motivée que par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou par leur non-conformité à la destination de l'immeuble.

Une autorisation judiciaire ne semble pas pouvoir permettre de surmonter cette opposition (en ce sens, L. Guégan-Gélinet, Rev. Loyers, 2019/1001, n° 3257).

Le nouvel article 25-2 de la loi précise, également, que jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage. Cette précision a été apportée, selon le rapport, car il n’existe pas de définition précise du maître d’ouvrage dans les textes.

Le rapport précise, également, que «l’entretien des installations incombera ensuite, dans le silence ou la contradiction des titres, au syndicat des copropriétaires si, en application du huitième alinéa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit d’un élément incorporé aux parties communes».

D - Le droit de priorité en cas de surélévation

L’article 35 de la loi prévoit que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.

En vertu de ce texte également, sous l’empire de son ancienne rédaction, les copropriétaires «de l'étage supérieur du bâtiment surélevé» bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés.

L’ordonnance a maintenu ce droit de priorité, mais les termes «propriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé» ont été remplacés par les suivants : «les copropriétaires des locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée».

Ainsi, ce ne sont pas tous les copropriétaires de l’étage inférieur qui se voient accorder un droit de priorité, mais seulement ceux, lorsque la surélévation est partielle, qui sont situés immédiatement sous la partie surélevée.

E - Le financement des travaux

L’ordonnance a créé un nouvel article 25-3 de la loi qui prévoit que «lorsque l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l'article 26-4, la question de la souscription d'un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale».

Les travaux mentionnés à l’article 26-4 de la loi sont les travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives.

L’inscription à l’ordre du jour de la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à financer ces travaux devient, donc, obligatoire lorsque l’assemblée générale est appelée à statuer sur ces travaux.

L’ordonnance a modifié, par ailleurs, le dernier alinéa de l’article 26-4 relatif au point de départ du délai accordé aux copropriétaires pour manifester leur souhait de souscrire un emprunt collectif.

Avant sa modification, ce texte précisait que les copropriétaires qui décidaient de participer à l'emprunt devaient notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Désormais, le délai est unifié : la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

Le but de cette uniformisation est, selon le rapport, de faciliter le recensement des copropriétaires souhaitant recourir à l’emprunt collectif et permettre au syndic de joindre au procès-verbal les informations utiles incitant l’ensemble des copropriétaires ayant des besoins de financement à se manifester.

II - Les charges

A - Précision sur la notion d’utilité

L’article 10 de la loi distingue deux catégories de charges qui sont soumises à des règles de répartition différentes, dont il faut rappeler qu’elles sont d’ordre public (article 43 de la loi) :

- charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;

- charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi.

L’ordonnance a précisé le critère de répartition de la première catégorie de charges en adjoignant au terme «utilité» l’adjectif «objective».

Il s’agit de la consécration d’une jurisprudence constante : l’utilité s’apprécie de manière objective par rapport au lot considéré (Cass. civ. 3, 22 septembre 2016, n° 15-20.086, F-D  N° Lexbase : A0050R4M), quel que soit l’usage effectif par un copropriétaire du service collectif ou de l’équipement commun (Cass. civ. 3, 16 novembre 2011, n° 10-18.056, FS-D N° Lexbase : A9409HZI).

L’article 10 de la loi modifié par l’ordonnance a introduit une condition à la répartition en fonction du critère de l’utilité : les charges ne doivent pas être individualisées. Cette précision vise à prendre en compte l’existence de dispositifs de comptage individuels (pour le chauffage par exemple).

B - La mention, dans le règlement de copropriété, des critères retenus pour la répartition des deux catégories de charges

Le dernier alinéa de l’article 10 de la loi, qui dispose que «tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges» a été supprimé par l’ordonnance.

Toutefois, l’obligation d’indiquer au règlement de copropriété les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges a été reprise au troisième alinéa.

Cette obligation concernera, désormais, tous les règlements de copropriété et non plus seulement ceux publiés à compter du 31 décembre 2002.

C - Les charges relatives à des parties communes spéciales

Concernant l’obligation des copropriétaires de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’ordonnance a ajouté, au sein de l’article 10 de la loi, aux termes «parties communes», les qualificatifs de «générales et spéciales».

Cette modification s’inscrit dans le prolongement de la loi dite «ELAN » (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique N° Lexbase : L8700LM8) qui a explicitement consacré la notion (et l’expression) de «parties communes spéciales» et prévu des règles spécifiques à ces dernières.

L’article 6-2 de la loi de 1965, issu de la loi «ELAN», donne une définition des parties communes spéciales : «les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers».

Il peut être rappelé que l’article 6-4 de la loi, issu de la loi dite «ELAN», subordonne l'existence des parties communes spéciales à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’ordonnance a modifié le premier alinéa de l’article 6-2 de la loi pour préciser que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage «ou» (et non plus «et») à l’utilité de plusieurs copropriétaires. L’emploi du terme «et» était probablement une erreur de plume (L. Guégan-Gélinet, Loi Elan et copropriété, Rev. Loyers, 2019/933, n° 3032).

Concernant le lien entre parties communes spéciales et charges, les dispositions de l’article 6-2 de la loi, issues de la loi «ELAN», prévoient que «la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles», ce qui était la solution retenue en jurisprudence (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15.551, FS-P+B N° Lexbase : A4975HTG, Bull. civ. III, n° 95).

D - Les modalités de vote sur les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales et sur celles concernant des dépenses entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun mises à la seule charge de certains copropriétaires

Le dernier alinéa de l’article 6-2 de la loi, qui dispose dans sa rédaction issue de l’ordonnance que «les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes», n’a été modifié que pour substituer un «ou» au «et» dans l’expression «à l’utilité et à l’usage», à l’instar de la modification du premier alinéa.

«Par cohérence de thématique, le III de l’article 24 est déplacé partiellement au dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965» (rapport).

Les anciennes dispositions de l’article 24, III, disposent que, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par le règlement de copropriété que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Il précise, aussi, que chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Ces dispositions, reprises en partie au nouvel article 10, III, de la loi ont été partiellement modifiées.

Elles visaient donc, avant leur modification, les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble et celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement.

Désormais, seules sont visées, dans ces dispositions modifiées, «les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements».

En application de l’article 6-2 de la loi, que le règlement de copropriété le prévoit ou non, seuls prennent part au vote sur les décisions afférentes aux parties communes spéciales, les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En revanche, en application du nouvel article 10, s’agissant des dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements que le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, seuls ces copropriétaires prendront part au vote si le règlement de copropriété le prévoit. Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est proportionnel à sa participation à ces dépenses.

Il existe, donc, désormais, deux régimes : l’un applicable aux charges relatives aux parties communes spéciales et l’autre applicable aux charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs.

E - Les charges imputables au seul copropriétaire concerné

1°) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit du seul copropriétaire concerné

L’article 10-1 de la loi est relatif aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné.

L’ordonnance a modifié l’article 10-1, b, de la loi pour étendre ses dispositions, au-delà de l’état daté, à toutes les prestations effectuées par le syndic au profit d’un seul copropriétaire.

Le rapport vise, à ce titre, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation (loi du 10 juillet 1965, art. 20, I) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (décret du 17 mars 1967, art. 33 N° Lexbase : L5526IGR), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type.

Toujours selon l’article 10, b, seuls les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion d’une mutation sont plafonnés.

2°) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives

Les anciennes dispositions de l’article 10, c, de la loi précisaient que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné «les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25».

L’ordonnance a supprimé le terme «notamment» : seuls les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives visés par les textes qui suivent sont donc concernés, peut-être pour les distinguer de ceux que l’ordonnance a introduits à l’article 9 de la loi (travaux d’intérêt collectif auquel un copropriétaire ne peut s’opposer même s’ils sont exécutés sur des parties privatives).

3°) Les astreintes fixées par lot relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative et non réalisés

L’ordonnance a simplifié la rédaction de l’article 10, d, de la loi pour viser les astreintes de manière générique, sans énumération des textes en vertu desquelles elles ont été prises, «la liste de ces articles étant évolutive» (rapport).

F - Le recouvrement des charges

1°) Les privilèges

a) L’inscription de l’hypothèque légale par le syndic

L’article 19 de la loi a été modifié pour prévoir que le syndic a qualité pour faire inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation, «sans autorisation préalable de l'assemblée générale».

Cette précision aurait été rendue nécessaire en raison du fait que «faute de précision en ce sens dans la loi, la pratique tend à prévoir une autorisation préalable de l’assemblée générale pour l’inscription de l’hypothèque alors qu’une telle mesure est par essence conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires» (rapport).

L’article 55 du décret (N° Lexbase : L5562IG4) pourrait, également, être invoqué au soutien de l’absence de nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale (dispense au titre des mesures conservatoires).

b) L’extension de l’assiette du privilège mobilier

L’article 19, dernier alinéa, de la loi dans sa rédaction antérieure à sa modification dispose que «les créances [de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire] bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée».

L’ordonnance a modifié ces dispositions. Désormais, «ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur».

L’assiette de ce privilège n’est donc plus limitée à ce qui garnit les lieux en présence d’une location meublée, en excluant les loyers.

c) L’extension du privilège immobilier spécial

L’article 19-1 de la loi, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance, limitait le bénéfice du privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du Code civil (N° Lexbase : L0240LN9), aux créances suivantes :

- l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 ;

- les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 ;

- les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24 ;

- les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens.

L’ordonnance a modifié l’article 19-1 pour étendre l’assiette de ce privilège aux créances de toute nature du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire : «toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 [soit les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire] sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil».

Le rapport vise, à ce titre, «entre autres, les intérêts de retard, les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile, les créances relatives à certains frais imputables au seul copropriétaire en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (mise en demeure, relance, honoraires et frais pour l’établissement de l’état daté, astreintes, etc.), ou encore la clause pénale stipulée dans le règlement de copropriété».

2°) La compensation entre la part du prix de vente d’une partie commune d’un copropriétaire et les sommes dues par ce dernier au syndicat des copropriétaires

Afin d’améliorer le recouvrement des charges, l’ordonnance a modifié l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre une déduction par compensation entre la quote-part du prix de cession de parties communes revenant à un copropriétaire et les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance comporte des dispositions transitoires spécifiques à ce texte : les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire pour les ventes conclues postérieurement à l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, soit le 1^er juin 2020 (article 41 de l’ordonnance).

G - Les conséquences de la modification judiciaire de la répartition des charges

Aux termes de l’article 43 de la loi, «lorsque le juge […] répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition».

La question s’était posée de savoir si cette nouvelle répartition devait s’appliquer également pour le passé -la sanction du réputé non écrit incitant à privilégier cette solution-, ou bien si la nouvelle répartition ne devait prendre effet que pour l’avenir.

En l’état actuel de la jurisprudence, lorsque le juge répute non écrite une clause de répartition de charges, sa décision ne vaut que pour l'avenir et à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée (Cass. civ. 3, 10 juillet 2013, n° 12-14.569, FS-P+B+I N° Lexbase : A8711KIH, Rev Loyers, 2013/940, note V. Zalewski-Sicard. Voir, précédemment, conférant un effet rétroactif au réputé non écrit : Cass. civ. 3, 2 mars 2005, n° 03-16.731, FS-P+B+I N° Lexbase : A1022DHC).

L’ordonnance consacre l’absence de rétroactivité de la nouvelle répartition et reporte son point de départ, aux termes des dispositions modifiées de l’article 43 de la loi, «au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive».

Si la solution ainsi consacrée s’accommode mal avec les conséquences théoriques du réputé non écrit, elle a l’avantage de la simplicité dans la mesure où elle évite les calculs complexes liés aux restitutions et à la modification de la répartition en cours d’exercice.

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